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부동산 경매에서 소멸되지 않고 인수되는 권리 경매 처음 시작하면 대부분 감정가랑 낙찰가 차이만 보고 “싸게 사면 끝”이라고 생각하더라.근데 실전에서는 낙찰받고 나서야 ‘함정’이 드러나는 경우가 꽤 많아. 그중 대표적인 게 바로 매각으로 소멸되지 않는 권리, 즉 낙찰자가 떠안게 되는 권리들이지. 이걸 모르고 입찰하면, 싸게 샀다고 좋아하다가 낙찰받고 수천만 원 손해 보는 경우도 있어. 말소기준권리보다 후순위는 대부분 소멸되지만, 예외가 있어. 오늘은 그런 인수되는 권리들 중에서도 실제로 자주 마주치는 5가지 사례를 중심으로, 문제가 왜 생기는지, 어떻게 피할 수 있는지, 이미 낙찰된 경우엔 어떻게 해결하는지까지 정리해 볼게. 진짜 이거 하나만 잘 챙겨도 입찰 실수 절반은 줄일 수 있어.1. 대항력 있는 세입자 보증금 – 배당요구 안 하면 낙찰자가 ..
경매 낙찰 전 건축물대장 보는 법, 실투자금 손해 막는 체크리스트 부동산 경매에 관심을 가진 사람이라면 감정평가서, 등기부등본, 매각물건명세서 등 다양한 서류를 접하게 된다. 그중에서도 특히 실전 투자자들이 반드시 챙겨야 하는 문서가 바로 건축물대장이다. 겉으로 보이는 건물 외형만으로는 절대 알 수 없는 정보들이 이 서류 한 장에 들어 있기 때문이다. 2025년 현재, 불법 증축·용도 불일치·위반 건축물 등으로 인해 낙찰 후 각종 민원이나 철거 명령에 직면하는 사례가 늘고 있다. 특히 투자 경험이 적은 초보자는 건축물대장의 항목을 단순히 면적만 확인하고 넘어가는 경우가 많다. 하지만 이 작은 실수가 수천만 원 손실로 이어질 수 있다. 이번 글에서는 건축물대장을 해석하는 실전 판독법을 소개하며, 경매 투자자가 반드시 체크해야 할 항목들, 그리고 자주 범하는 실수와 그..
부동산 경매 감정평가서 오류 잡는 법, 허위 항목 5가지 체크포인트 부동산 경매에 입찰할 때 가장 먼저 확인하게 되는 서류 중 하나가 바로 감정평가서다. 감정평가서는 해당 부동산의 시세, 상태, 위치 등을 종합적으로 고려해 작성된 공식 보고서로, 법원이 경매 개시 전에 지정 감정평가사에게 의뢰하여 작성된다. 하지만 감정평가서가 절대적으로 신뢰할 수 있는 자료는 아니다. 실제 시장에서는 감정가와 실거래가 사이의 괴리, 허위 사실 기재, 과도한 시세 반영 등 다양한 문제가 보고되고 있다. 감정평가서의 부정확한 정보에 휘둘리면, 낙찰 후 손해를 입거나 불필요한 분쟁에 휘말릴 수 있다. 2025년 현재, 부동산 경매에 대한 수요가 높아지면서 ‘감정가를 얼마나 믿을 수 있느냐’는 투자자의 실전 판단 기준이 되고 있다. 이번 글에서는 경매 감정평가서에서 흔히 발견되는 허위 항목..
세입자 안 나갈 때? 인도명령 후 강제집행 절차와 비용 총정리 경매로 부동산을 낙찰받는 건 투자자의 ‘성공적인 시작’이라 할 수 있다. 그러나 진짜 중요한 건 낙찰 이후다. 서류상으로 소유권을 이전받았다고 해서 바로 입주하거나 수익을 낼 수 있는 것은 아니다. 기존의 세입자나 소유자가 계속 거주 중일 경우, 낙찰자가 직접 명도 절차를 진행해야만 해당 부동산을 실제로 사용할 수 있다. 특히 최근 경매 시장에서는 전세보증금 미반환 문제나 고의적인 점유자 버티기 사례가 증가하면서, 단순한 명도 협의만으로는 해결되지 않는 경우가 많아졌다. 이럴 때 낙찰자가 취할 수 있는 가장 강력한 법적 수단이 바로 ‘강제집행’이다. 다만 강제집행은 절차도 복잡하고, 비용도 만만치 않기 때문에 준비 없이 들어가면 시간과 돈을 동시에 잃을 수 있다. 이번 글에서는 ‘세입자 안 나갈 때’ 낙..
경매 낙찰 후 세입자가 명도 거부할 때, 인도명령 신청 실전 가이드 부동산 경매에서 낙찰을 받고 기뻐한 것도 잠시, 가장 현실적인 문제는 "이제 이 집을 어떻게 내 것으로 만들지"에 있다. 대부분의 낙찰 물건에는 기존 소유자, 세입자, 무단 점유자 등이 거주하고 있고, 이들이 명도를 거부할 경우 낙찰자는 입주나 활용에 큰 제약을 받게 된다. 2025년 현재, 경매 낙찰 후 명도 지연은 초보 투자자들이 가장 자주 겪는 실전 고민 중 하나다. 특히 세입자가 대항력 유무와 관계없이 이사를 거부하거나, 기존 소유자가 ‘버티기’에 들어가는 경우는 생각보다 흔하다. 이럴 때 활용할 수 있는 가장 강력하고 합법적인 방법이 바로 ‘인도명령 신청’이다. 이번 글에서는 낙찰 후 명도 거부에 대한 법적 대응법 중 인도명령 제도에 대해 실전 사례 중심으로 구체적인 절차, 준비서류, 소요 ..
전세 세입자 있는 경매 물건, 보증금 인수? 대항력 판단 실전 가이드 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회이지만, 그만큼 권리관계가 복잡한 물건들이 많다. 특히 ‘전세 세입자 있는 경매 물건’은 초보자뿐 아니라 실전 투자자들에게도 부담스러운 항목이다. ‘이 세입자는 나가줄까?’, ‘보증금을 인수해야 하나?’, ‘대항력은 어떻게 따져야 하지?’라는 질문이 꼬리를 문다. 2025년 현재 부동산 시장은 금리 인상과 대출 규제로 인해 매매 심리가 위축되고 있지만, 경매 시장은 오히려 활성화되는 추세다. 특히 전세 세입자가 있는 경매 물건은 유찰로 인해 저가 낙찰이 가능하다는 점에서 눈길을 끈다. 그러나 ‘저가 매입의 기회’가 ‘보증금 인수라는 리스크’로 바뀔 수 있기에 전세권자의 권리 분석은 필수 중의 필수다. 이번 글에서는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’..
단기 vs 장기, 매매사업자와 임대사업자 선택으로 투자 수익 극대화하기 부동산 투자를 고민하는 사람이라면 누구나 '어떤 사업자 형태가 내 투자 목적에 맞을까'라는 질문을 던지게 된다. 특히 2025년 현재, 부동산 세금 정책이 복잡해지고 투자 규제가 강화되면서 투자 목적에 맞는 사업자 선택이 매우 중요한 시대가 됐다. 많은 투자자들이 혼동하는 대표적인 사업자 형태가 바로 매매사업자와 임대사업자다. 두 가지 모두 부동산을 활용한 투자라는 점에서는 같지만, 투자 방식, 세금 구조, 리스크, 운영 방법 등에서 완전히 다른 성격을 가진다. 단기 투자로 빠르게 수익을 실현하고 싶은 사람과 장기 임대로 안정적인 수익을 원하는 사람은 사업자 선택부터 달라야 한다. 이번 글에서는 매매사업자와 임대사업자의 정확한 차이를 정리하고, 투자 목적에 맞는 선택법을 통해 수익을 극대화하는 방법을..
부동산 매매사업자 등록 A to Z, 절세와 리스크 없는 초보자 가이드 부동산 투자에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 '매매사업자'라는 개념을 한 번쯤 들어봤을 것이다. 특히 최근 몇 년 사이 부동산 경매, 갭투자, 단기 매매 등을 통해 수익을 올리는 투자자가 늘어나면서 매매사업자 등록에 대한 관심도 함께 높아지고 있다. 2025년 현재, 정부의 부동산 세금 정책과 시장 규제는 과거보다 훨씬 까다로워졌다. 다주택자에 대한 규제가 강화됐고, 법인 또는 개인사업자를 통한 투자 방식이 늘어나면서 매매사업자 등록이 선택이 아닌 필수가 되는 경우도 많다. 하지만 매매사업자 등록을 잘못 이해하거나 준비 없이 진행하면 오히려 세금 폭탄을 맞거나 불필요한 리스크에 노출될 수 있다. 이번 글에서는 부동산 매매사업자 등록의 개념부터 절차, 세금 구조, 실질적인 장단점, 그리고 초보 투자..

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