임차인 사망 후 유족이 집을 계속 점유할 때, 명도소송 이렇게 진행한다!!

임차인이 사망했는데, 유족이 계속 살고 있다면?

 부동산을 임대하고 있는 집주인이나, 경매로 낙찰받은 새 소유자가 가장 당황하는 상황 중 하나는 다음과 같은 경우다.

“임차인이 사망했는데, 그 가족들이 그 집에서 계속 살고 있다.”

이런 상황에서 많은 집주인들은 고민에 빠진다.
"사망한 임차인의 가족들도 보호를 받아야 하지 않을까?",
"계약자는 죽었지만 남아있는 가족을 함부로 내보내도 되는 걸까?",
"명도소송을 제기해도 법원에서 받아들여질까?"

 

 결론부터 말하자면, 임차인이 사망한 후에도 유족이 임대차 계약 없이 계속 점유하고 있을 경우, 그들은 법적으로는 ‘무권리 점유자’로 간주될 가능성이 매우 높으며, 일정한 절차를 거쳐 명도소송을 통해 퇴거를 청구할 수 있다.

 하지만 이런 사안은 단순히 점유 여부만으로 판단할 수 없고, 실제로는 ‘상속’, ‘사망 후 계약 승계’, ‘유족 보호’ 등 복합적인 법적 요소가 얽혀 있어 소송을 제기하기 전 전략적인 접근이 필요하다.

 

 이번 글에서는 실제 사례와 판례를 통해, 임차인 사망 후 유족이 집을 계속 점유할 때 소유자가 취해야 할 명도소송 절차와 주의사항, 그리고 실전 전략까지 구체적으로 정리해보고자 한다.

유족의 점유는 언제 불법인가? 

 기본 원칙 : 사망과 동시에 임대차 계약은 종료되는가?

 민법 제598조에 따르면, 임대차 계약은 당사자의 사망으로 반드시 종료되는 것은 아니다.
하지만 일반적인 주택임대차의 경우, 임차인의 사망은 계약 종료의 사유가 될 수 있으며, 그 이후 유족이 자동으로 임차인의 지위를 승계하는 것은 아니다.

 

단, 다음 두 가지 경우에는 예외가 존재한다.

• 상속인이 임대차 계약을 명시적으로 승계한 경우
• 임차인의 가족이 사실상 동일한 가계로 계속 거주하며, 임대인이 이를 묵시적으로 동의한 경우

 하지만 상속인조차 확정되지 않은 상태에서 계약관계가 없고, 유족이 일방적으로 집을 점유하는 경우, 이는 명백한 무권리 점유로 간주되며, 소유자는 법적으로 퇴거를 청구할 수 있다.

  실전 사례① – 임차인 사망 후, 자녀가 집을 점유하던 사건

 서울 강서구에서 다세대주택을 소유한 B 씨는, 2022년 임차인이 사망했다는 소식을 들었다.
임차인은 혼자 살던 고령자였고, 자녀들과는 따로 거주 중이었다.
하지만 사망 이후, 갑자기 고인의 자녀 한 명이 해당 주택에 거주하기 시작했고, 아무런 계약서 없이 계속 거주를 이어갔다.

B 씨는 몇 차례 구두로 “집을 비워달라”고 요청했지만, 자녀는 “우리 아버지가 여기서 살았고, 나는 가족이니 그냥 살아도 된다”고 맞섰다. 결국 B 씨는 내용증명으로 퇴거 요청서를 보냈고, 이후 명도소송을 제기했다.

 

법원은 이 사안에 대해 명확하게 다음과 같이 판단했다.

“피고는 고인의 자녀로 확인되나, 임대차 계약서에 당사자로 등록되어 있지 않고,
계약 승계에 대한 의사표시 또는 상속절차도 이뤄지지 않았다.
또한 원고의 퇴거 요청에도 불구하고 무단으로 점유하고 있으므로,
피고는 무권리 점유자로서 해당 부동산을 인도할 의무가 있다.”

 

결국 B 씨는 명도소송에서 승소했고, 자녀는 강제집행 예고 이후 자진 퇴거하였다.

 

▶ 핵심 정리:

• 유족이라도 계약 승계나 상속이 없다면 ‘무권리 점유자’
• 소유자가 퇴거 요청 및 명도소송을 정당하게 진행하면 법원은 인도 명령 가능
• 실거주 여부보다 법적 계약관계 여부가 더 중요

실전 사례② – 임차인 사망, 배우자가 계속 점유하던 사례

📌 사건번호: 서울중앙지방법원 2021 가단 348 xxx

 

 원고는 경매를 통해 주택을 낙찰받은 C 씨였다.
현황조사서에는 임차인 A 씨로 기재되어 있었고, 보증금 전액이 배당받은 것으로 확인됐다.
하지만 현장을 방문해 보니 A 씨는 이미 사망했고, 배우자 B 씨가 거주 중이었다.

C 씨는 B 씨에게 퇴거 요청을 했지만, B 씨는 “남편이 여기서 10년 넘게 살았고, 나도 함께 살아왔다”며 나가지 않겠다고 버텼다.

 

법원은 다음과 같은 요건을 살펴봤다.

• A 씨가 사망한 시점
• B 씨가 임대차계약서에 등록된 임차인인지 여부
• 보증금 배당 여부
• B 씨가 소유자와 계약을 맺은 적 있는지 여부

그 결과, 법원은 B 씨를 무권리 점유자로 보고, 명도 청구를 인용했다.

 

▶ 이 사건의 포인트:

• 동거 가족이라고 하더라도, 임대차 계약서상 당사자가 아니고,
• 계약을 승계하지 않았다면 점유 권한 없음
• 유족 보호보다 소유자의 권리 회복이 우선

명도소송 진행 절차 요약

유족이 사망한 임차인의 집을 점유하고 있다면, 소유자는 아래와 같은 순서로 명도소송을 준비해야 한다.

1) 점유자 신원 확인

• 유족인지, 상속자인지, 단순 지인인지 확인
• 상속 여부는 사망신고서, 가족관계증명서 등으로 파악 가능

2) 퇴거 요청서 발송 (내용증명)

• 정중하면서도 법적 의사 표시 포함
• 소유권, 점유사실, 퇴거 요청일, 명도소송 예고 명시

3) 협의 시도 및 증거 확보

• 문자, 통화, 방문 시 대화 내용 등 기록
• 감정적 대응보다는 법적 절차 중심

4) 명도소송 제기

• 관할 지방법원에 소송 접수
• 소유권 등기, 퇴거 요청서, 점유자의 권리 부존재 증거 첨부

5) 판결 후 강제집행 (필요시)

• 퇴거 판결이 나면 법원 집행관을 통해 강제집행 가능
• 유족이 자진 퇴거하도록 유도하는 것이 시간·비용 절약 측면에서 유리

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 유족이 상속인이라면 퇴거시킬 수 없나요?
→ 그렇지 않다. 상속인이 임대차계약을 명시적으로 승계하거나,
소유자와 새로운 계약을 체결하지 않는 이상 무권리 점유자로 간주될 수 있다.

 

Q2. 실거주하고 있으면 법적으로 보호받지 않나요?
→ 단순 실거주는 보호 근거가 되지 않는다.
보호 대상은 임대차계약, 보증금, 전입신고 등이 뒷받침되는 경우에 한정된다.

 

Q3. 상속재산분할 중이라도 퇴거가 가능한가요?
→ 상속재산분할이 진행 중일지라도, 점유하고 있는 주택의 계약관계가 종료되었고,
보증금도 배당이 끝난 경우라면 명도소송으로 퇴거 청구가 가능하다.

유족이라도 계약 없이 집을 점유하면 퇴거 대상이 된다

 임차인의 사망은 인간적으로는 안타깝지만, 법적으로는 임대차계약 종료 또는 승계 여부를 판단하는 기준이 된다.
사망한 임차인의 유족이 아무런 계약 없이 주택을 점유하고 있다면, 그 점유는 불법에 해당하며, 소유자는 명도소송을 통해 정당하게 퇴거를 요구할 수 있다.

 

특히 판례들은 공통적으로 ‘계약 없는 점유는 보호받지 못한다’는 점을 명확하게 하고 있으며, 실거주라는 주장, 유족이라는 신분만으로는 점유 권리를 인정하지 않는다.

명도소송은 단순한 퇴거 청구가 아니라, 소유자의 권리 회복, 주택의 정상적인 사용, 재산권 보호를 위한 합법적인 절차이다.

 

따라서 감정적인 접근보다는, 내용증명 → 협의 시도 → 명도소송 → 판결 → 집행의 순서대로
차근차근 절차를 밟는 것이 가장 현명한 해결책이 된다.