부동산 경매를 통해 어렵게 낙찰받은 부동산을 소유권까지 이전했음에도 불구하고, 해당 부동산에 거주 중인 사람이 퇴거를 거부하는 상황은 자주 발생한다. 특히 점유자가 "이곳에서 실제로 살고 있다"며 실거주 중이라는 이유로 나가지 않을 때, 낙찰자는 당황할 수밖에 없다.
하지만 실거주 주장만으로 점유자가 무한히 그 부동산을 점유할 수 있는 것은 아니다. 실거주 사실은 법적 권리의 ‘증거’가 아니며, 소유권을 가진 낙찰자는 일정한 절차를 거쳐 점유자의 퇴거를 정당하게 요구하고, 필요할 경우 명도소송으로 해결할 수 있다.
이번 글에서는 실거주를 주장하며 버티는 점유자에 대한 대응 전략과 실제 명도소송 절차, 그리고 사전에 발송해야 할 퇴거 요청서(내용증명) 예문까지 모두 정리한다. 부동산 경매 낙찰 후 점유 문제로 고민 중이라면 반드시 읽어두는 것이 좋다.
실거주 주장, 법적 권리로 인정되지 않는다.
점유자가 "이곳에 실제로 살고 있다"라고 주장하는 상황은 매우 흔하다. 문제는 많은 낙찰자들이 그 말을 듣고 당황하거나, 괜히 죄책감을 느껴 법적 대응을 망설인다는 점이다.
그러나 단순히 거주하고 있다는 사실만으로는 법적 점유권이 인정되지 않는다. 명도소송에서 가장 중요한 것은 ‘그 점유가 정당한 계약이나 권리에 의한 것이냐’는 점이다.
예를 들어 다음과 같은 사례는 실거주자라 하더라도 퇴거 대상이 될 수 있다.
- 임대차 계약이 존재하지 않는 무단 점유자
- 계약 기간이 만료되었음에도 이사하지 않은 세입자
- 보증금을 전부 배당받은 전 임차인
- 소유자의 친인척, 친구 등 계약 없이 거주하는 경우
이처럼 법적으로 보호받지 못하는 점유자가 실거주를 이유로 버티고 있을 경우, 낙찰자는 정당하게 대응할 수 있다. 핵심은 소송을 제기하기 전에 절차적 정당성을 갖춰두는 것이다.
실전 사례 ① 말로만 “살고 있다”며 버티던 점유자
2024년 서울 동대문구. 박 씨는 경매를 통해 다세대주택 한 채를 낙찰받고, 대금 납부 후 소유권 이전까지 마쳤다. 하지만 현장을 찾았을 때, 한 중년 여성이 집 안에서 거주 중이었다.
여성은 "이전 집주인이 허락해 줘서 살고 있었고, 실제로 지금까지 3년 동안 거주 중"이라며, 절대로 나갈 수 없다고 강하게 주장했다. 문제는 임대차계약서가 없었고, 보증금이나 월세를 지급한 이력도 전혀 없었다는 점이었다.
처음에는 박 씨도 당황했지만, 곧 법률전문가와 상담 후 점유자에게 내용증명으로 퇴거 요청서를 발송했다. 해당 통보서에는 소유권 취득일, 현재 무권리 점유 상태, 퇴거 기한, 그리고 명도소송 가능성에 대해 명시되어 있었다.
며칠 뒤, 점유자는 박 씨에게 연락해 "당장 나가긴 어렵지만 이사 준비는 하겠다"라고 말했고, 실제로 3주 후 이사를 완료했다. 박 씨는 명도소송까지 가지 않고 문제를 해결할 수 있었다.
이 사례의 핵심은 퇴거 요청서를 정식으로 보낸 것이다. 이 한 장의 문서가 점유자에게 심리적 압박을 주었고, ‘자신의 점유가 불안정하다’는 점을 깨닫게 한 것이다.
실전 사례 ② “실거주는 맞지만, 권리는 없었다”
2023년 인천지방법원에서는 명도소송 관련 재판이 진행되었다. 사건의 피고는 해당 주택에서 5년 동안 실거주 중이라며 "당장 나가면 갈 곳이 없다"라고 호소했다.
하지만 조사 결과, 피고는 이전 소유주의 지인으로, 임대차계약 없이 무상으로 거주한 사실이 밝혀졌다. 재판부는 다음과 같이 판단했다.
"피고의 실거주는 인정된다. 하지만 명확한 계약이나 점유 권한 없이 장기간 거주한 것이므로, 현재 소유자인 원고가 해당 부동산을 반환받는 것은 정당하다."
결과적으로 법원은 원고의 손을 들어줬고, 피고는 퇴거 판결을 받고 이사를 진행했다. 이처럼 실거주라는 사실만으로는 퇴거를 막을 수 없다. 중요한 것은 법적 근거가 있는 점유인지 아닌 지다.
실거주 주장 점유자에 대한 대응 절차
실거주를 이유로 퇴거를 거부하는 점유자에게는 단순한 언쟁이나 설득보다, 정확한 법적 절차가 필요하다.
다음은 점유자 대응을 위한 실전 절차다.
① 점유자의 신분 및 권리관계 확인
- 현황조사서, 배당표, 등기부등본 등을 통해 점유자의 신분을 확인한다.
- 임차인인지, 무단점유자인지, 제3자인지에 따라 대응 방식이 달라진다.
② 내용증명으로 퇴거 요청서 발송
- 퇴거 요청서를 내용증명 우편으로 발송해 증거를 남긴다.
- 문서에는 소유권 취득일, 퇴거 요청 기한, 명도소송 예고, 협의 연락처 등을 명시한다.
③ 협의 시도 및 자료 기록
- 점유자와의 통화, 문자, 방문 상담 등 모든 소통을 기록으로 남긴다.
- 소송 시, 이러한 협의 노력은 법원의 판단에 긍정적 영향을 미친다.
④ 명도소송 제기
- 자진 퇴거가 이루어지지 않으면, 관할 지방법원에 명도소송을 제기한다.
- 통보서, 통화 기록, 소유권 등기부 등은 모두 소송의 증거 자료로 활용 가능하다.
실제 퇴거 요청서 예문 (내용증명용)
다음은 실거주 주장 점유자에게 보내는 실제 퇴거 요청서 예문이다.
내용증명으로 우체국을 통해 발송하면 되고, 문구는 상황에 맞게 일부 조정할 수 있다.
퇴거 요청서 (내용증명 예시)
이 문서를 발송하면 점유자에게 심리적인 경고가 전달되며, 명도소송 전 협의 절차를 거쳤다는 점을 입증할 수 있다.
반드시 송달 불능 시 확인서도 보관해두어야 한다.
강제집행까지 가기 전, 협의 해결이 우선이다
명도소송에서 판결을 받아도, 집행이 늦어지거나 강제집행까지 이어질 경우 시간과 비용이 더 들어간다. 법원 집행관을 동원한 강제집행은 수백만 원의 비용이 발생하고, 점유자와의 마찰로 인한 갈등도 심해질 수 있다.
따라서 가장 이상적인 해결책은 명도소송 제기 전에 퇴거 요청서를 보내고, 자진 퇴거를 유도하는 것이다.
실거주자라 하더라도 본인이 무권리자임을 인지하게 되면, 협의를 통해 이사를 결정하는 경우가 많다.
실거주라는 주장은 인간적으로는 이해되지만, 법적으로는 점유 권한을 증명할 수 있어야만 보호받을 수 있다.
낙찰자는 감정이 아닌 법적 절차에 따라 침착하게 대응하는 것이 핵심이다.
실거주 주장, 명도소송으로 정당하게 해결한다
실거주자라며 퇴거를 거부하는 점유자에게는 감정적인 대응보다, 내용증명 → 협의 시도 → 명도소송이라는 절차적 전략이 가장 효과적이다.
법원은 단순히 소유권 여부만 보는 것이 아니라, 소유자가 퇴거 요청을 제대로 전달했는지, 협의를 시도했는지 등을 중요하게 본다. 그렇기 때문에 명도소송은 소유자의 태도와 절차도 판결에 영향을 미친다.
소송을 준비하고 있다면, 지금 당장 내용증명으로 퇴거 요청서부터 보내는 것이 그 시작이다.
퇴거 요청서 한 장이 명도소송을 아예 피하게 만들 수도 있고, 소송이 불가피할 경우 빠른 승소와 강제집행까지의 시간 단축을 이끌어낼 수 있다.
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