전입세대열람표로 세입자 권리 분석하는 법

 부동산 경매에서 중요한 분석 중 하나는 세입자의 권리 확인이다.

감정가보다 싸게 낙찰받았다고 해도, 낙찰 후 세입자의 보증금을 인수하게 되면 실질 수익이 줄거나 오히려 손해가 발생할 수 있다. 이런 상황을 피하기 위해 반드시 확인해야 할 서류가 전입세대열람표다.

 

 전입세대열람표는 해당 부동산 주소에 누가 전입신고를 해두었는지를 보여주는 문서로, 특히 세입자가 대항력이나 우선변제권을 가졌는지 여부를 판단하는 데 핵심적인 역할을 한다. 이 글에서는 전입세대열람표를 어떻게 해석하고, 어떤 세입자는 낙찰자가 인수하게 되는지를 실전 사례 중심으로 구체적으로 설명한다.

전입세대열람표는 어떤 정보를 제공하는가?

 전입세대열람표는 해당 부동산에 전입신고된 세대 구성원들의 이름, 생년월일, 전입일자, 세대주 여부 등을 보여주는 문서다.
주로 동주민센터, 정부 24, 무인민원발급기를 통해 열람할 수 있으며, 소유자, 채권자, 경매 참가자 등 정당한 이해관계자가 신청할 수 있다. 

 

 이 문서에서 가장 핵심적으로 확인해야 할 부분은 전입일자다. 세입자가 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 했다면 대항력 요건을 갖췄다고 판단할 수 있고, 이후 확정일자까지 부여받았다면 우선변제권까지 생긴다.

 대항력이 있는 세입자는 낙찰자에게 임대차 관계를 주장할 수 있으므로, 보증금이 배당되지 않으면 낙찰자가 그대로 인수해야 하는 상황이 발생한다. 

 

 단, 전입세대열람표만으로는 실제 거주 여부는 알 수 없기 때문에, 현황조사서나 현장 실사를 병행해야 한다.
전입일자 + 점유 여부가 동시에 확인되어야만 대항력이 인정된다.

 대항력 판단 기준은 전입 + 점유다

 세입자가 보증금을 지키기 위해서는 두 가지 요건을 모두 충족해야 한다. 첫째는 전입신고, 둘째는 실제 점유(거주)다.
이 두 가지 요건이 동시에 충족되어야 세입자는 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 갖게 된다. 

예를 들어 전입세대열람표에 ‘홍길동 / 전입일 2022.10.15’라고 기재돼 있고, 현황조사서에 ‘거주 중’으로 기록돼 있다면, 해당 세입자는 대항력을 가진 것으로 판단할 수 있다. 여기에 확정일자까지 있다면 우선변제권도 추가로 인정되며, 경매 시점에서 배당요구까지 했다면 배당금으로 보증금을 일부 또는 전액 돌려받을 수도 있다.

 

반대로, 전입신고는 돼 있지만 점유가 없거나, 전입일이 말소기준권리보다 늦다면 대항력은 성립되지 않는다.
이런 경우에는 낙찰자가 해당 세입자의 보증금을 인수하지 않아도 된다. 따라서 전입세대열람표는 현황조사서와 반드시 함께 해석해야 한다.

실전 사례 ① : 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않아 보증금을 인수한 경우

 서울 강북구의 다세대주택 경매 사례다. 해당 물건은 감정가 1억 8천만 원이었고, 낙찰가는 1억 2천만 원이었다.
전입세대열람표에는 ‘김*수 / 전입일: 2021.08.20’이라고 명시돼 있었고, 현황조사서에서도 세입자가 ‘거주 중’인 것으로 확인됐다.

겉보기에 대항력도 있고, 경매가 진행됐으니 배당으로 보증금이 정리될 것 같았지만, 매각물건명세서에 배당요구가 없는 것으로 기재돼 있었다. 즉, 세입자는 대항력은 있었지만 배당요구를 하지 않았고, 그 결과 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 됐다.

결국 낙찰자는 세입자 보증금 3천만 원을 인수했고, 실질 낙찰가가 1억 5천만 원이 되면서 시세 대비 수익률이 크게 떨어졌다.

해결 방안

• 입찰 전 전입세대열람표 + 현황조사서 + 매각물건명세서를 함께 분석해야 한다.
• 배당요구 여부가 ‘없음’으로 표시된 세입자는 보증금 전액을 인수할 가능성이 높다.
• 이 경우에는 보증금을 감안해 입찰가를 낮추거나, 입찰을 포기하는 것이 바람직하다.

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실전 사례 ② : 전입은 했지만 거주하지 않아 대항력이 성립되지 않은 사례

 경기도 시흥의 빌라 경매 사례다. 전입세대열람표에는 ‘이*희 / 전입일: 2022.11.01’로 기재돼 있었고, 전입일 자체는 말소기준권리보다 앞선 상황이었다. 하지만 현황조사서에는 ‘거주자 없음’으로 기록돼 있었고, 집행관 방문 시에도 사람이 거주하지 않고 있었다는 확인이 있었다.

 
 즉, 전입은 돼 있었지만 실제 점유는 없는 상태였다. 이 경우는 대항력이 인정되지 않았고, 세입자는 보증금 반환을 낙찰자에게 주장할 수 없었다.  결과적으로 낙찰자는 세입자의 보증금을 인수하지 않아도 됐고, 명도도 원활하게 진행됐다.

해결 방안

• 전입세대열람표만으로 판단하지 말고, 현황조사서에서 점유 여부까지 반드시 확인해야 한다.
• ‘거주자 없음’, ‘부재중’, ‘점유불명’ 등의 문구가 있으면 대항력 성립 여부를 더 신중하게 따져봐야 한다.
• 현장 방문이 가능하다면 직접 거주 여부를 확인하는 것도 매우 중요하다.

실전 사례 ③ : 전입세대열람표에 나타나지 않는 세입자도 있다

 부산 남구의 오피스텔 경매 사례다. 전입세대열람표에는 전입자가 아무도 없는 것으로 확인됐고, 낙찰 예정자는 이를 보고 "빈 집이겠거니" 하고 안심했다. 하지만 현황조사서에는 ‘A 씨 거주 중’이라는 내용이 있었고, 감정평가서에도 A 씨가 직접 한 인터뷰 내용이 담겨 있었다.

 

 이 세입자는 전입신고를 하지 않고 회사 주소지로 주민등록을 두고, 실거주만 해당 오피스텔에서 하고 있었던 상황이었다.

이런 경우는 대항력도 없고, 확정일자가 있어도 우선변제권이 성립하지 않는다. 낙찰자는 보증금 인수 없이 인도명령을 신청했고,
명도 역시 법적인 분쟁 없이 원활하게 이뤄졌다.

해결 방안

• 전입세대열람표에 아무도 없더라도 현황조사서와 감정평가서를 반드시 함께 확인해야 한다.
• 오피스텔이나 원룸, 상가주택 등에서는 전입을 안 한 세입자가 많으므로 현장 실사도 반드시 필요하다.
• 전입이 없으면 대항력도 없으므로 보증금 인수 대상이 아니다.

전입세대열람표 해석, 이렇게 정리하자

 전입세대열람표는 세입자 권리분석에서 반드시 확인해야 할 핵심 자료다. 하지만 단독으로만 해석하면 오류가 생길 수 있으므로, 반드시 다른 서류와 함께 비교 분석해야 한다.

요약하면 다음과 같다.

• 전입일 + 점유 → 대항력 유무 판단 가능
• 전입일 + 확정일자 → 우선변제권 유무 확인
• 배당요구 여부 → 보증금 배당 또는 인수 여부 결정

 이 외에도 등기부등본에서 말소기준권리와 전입일을 비교해야 하고, 현황조사서에서는 점유 여부와 부재 상황을 체크해야 하며,
감정평가서에는 세입자 진술 내용이 담겨 있는 경우가 많아 상황 파악에 도움이 된다. 

 

 입찰 전에 이 분석을 제대로 하지 않으면, 낙찰 후 뒤늦게 보증금 인수, 명도 지연, 손해 발생 등 다양한 리스크를 감당해야 한다.
그만큼 전입세대열람표 해석은 경매에서 필수 기초이자, 실전의 핵심이다.