경매 낙찰 전 건축물대장 보는 법, 실투자금 손해 막는 체크리스트

 부동산 경매에 관심을 가진 사람이라면 감정평가서, 등기부등본, 매각물건명세서 등 다양한 서류를 접하게 된다. 그중에서도 특히 실전 투자자들이 반드시 챙겨야 하는 문서가 바로 건축물대장이다. 겉으로 보이는 건물 외형만으로는 절대 알 수 없는 정보들이 이 서류 한 장에 들어 있기 때문이다.

 

 2025년 현재, 불법 증축·용도 불일치·위반 건축물 등으로 인해 낙찰 후 각종 민원이나 철거 명령에 직면하는 사례가 늘고 있다. 특히 투자 경험이 적은 초보자는 건축물대장의 항목을 단순히 면적만 확인하고 넘어가는 경우가 많다. 하지만 이 작은 실수가 수천만 원 손실로 이어질 수 있다.

 

 이번 글에서는 건축물대장을 해석하는 실전 판독법을 소개하며, 경매 투자자가 반드시 체크해야 할 항목들, 그리고 자주 범하는 실수와 그 해결책을 실제 사례와 함께 정리한다. 복잡한 용어에 겁먹을 필요는 없다. 알면 어렵지 않고, 모르면 돈이 새어나가는 게 건축물대장이다.

건축물대장이란? 반드시 열람해야 하는 이유

 건축물대장은 관할 지자체(구청·시청)에서 발급하는 해당 건축물의 공식 정보 문서다. 즉, 그 건물이 언제 지어졌는지, 어떤 용도로 등록돼 있는지, 몇 층인지, 연면적은 얼마나 되는지, 건물 구조나 소재는 무엇인지 등, 현황과 법적 등록 상태가 이 문서에 담겨 있다.

 

 경매 물건에 입찰하기 전 건축물대장을 확인해야 하는 이유는 간단하다. 겉으로 보이는 것과 실제 법적으로 등록된 상태가 다를 수 있기 때문이다. 예를 들어, 건물은 3층으로 보이는데, 건축물대장에는 2층까지만 등록돼 있다면 3층은 불법 증축일 가능성이 있다.

 

 또한 건축물의 용도도 중요하다. 외관은 주택처럼 생겼지만 실제로는 근린생활시설로 등록돼 있거나, 주거용 오피스텔이라고 생각했는데 업무시설로 되어 있으면 임대 시 세금 혜택이나 입주 가능 여부에 문제가 생길 수 있다.

 

 따라서 경매 입찰 전에는 등기부등본만 보는 것이 아니라, 건축물대장까지 반드시 열람해서 서류상과 실제 상태가 일치하는지, 법적 하자가 있는지 확인해야 한다.

실전에서 꼭 확인해야 할 건축물대장 5대 항목

 건축물대장은 보기에는 복잡해 보이지만, 실제로는 주요 항목만 알고 있으면 실전에서 빠르게 핵심을 파악할 수 있다. 경매 투자자가 반드시 체크해야 할 5대 항목은 다음과 같다.

1. 대지위치 및 대지면적
   경매로 나온 부동산이 건축물대장에 기재된 위치와 동일한지 확인해야 한다. 간혹 주소가 유사하지만 필지가 다른 경우, 등기부등본과 불일치하는 사례가 있다.
2. 건축물 용도
   단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 나뉘는데, 임대나 리모델링 계획에 따라 용도에 따른 제약이 생길 수 있다. 특히 용도가 주거가 아니면 세입자의 전입이 제한된다.
3. 건축물 층수 및 연면적
   지상층, 지하층 포함 실제로 몇 층이 있는지 확인해야 하며, 감정평가서나 현황조사서와 비교해 누락되거나 불법 증축된 층이 있는지 판단해야 한다.
4. 건물 구조 및 사용 승인일
   구조가 철근콘크리트인지, 조적조인지에 따라 리모델링 비용이 달라지며, 사용 승인일은 건축물의 노후도와 재건축 가능성 판단 기준이 된다.
5. 위반건축물 여부
   건축물대장에 ‘위반건축물’로 표기돼 있으면, 향후 매매, 대출, 증축 등에 제약이 따르므로 반드시 확인이 필요하다. 일부는 경미한 사안이라 해결이 가능하지만, 심각한 위반은 철거 명령이 내려질 수도 있다.

 이 다섯 가지 항목만 체계적으로 체크해도 감정가 대비 과대평가된 물건이나, 명백한 리스크가 있는 물건을 걸러낼 수 있다.

실전 사례 ① – 3층으로 보이던 건물, 1층만 등록된 상황

 서울 관악구의 한 소형 다가구주택이 경매에 나왔다. 외관상 3층 건물에 6 가구가 입주해 있는 것으로 보였고, 감정평가서에도 연면적이 150㎡로 기재돼 있었다. 투자자 A 씨는 감정가 대비 25% 저렴한 가격으로 낙찰에 성공했다.

 

 하지만 소유권 이전 등기 후 대출을 실행하려던 중 문제가 발생했다. 은행에서 건축물대장을 요청했고, 그 결과 건축물대장에는 1층 단독주택만 등록되어 있는 상태였다는 사실이 밝혀졌다. 나머지 2층과 3층은 불법 증축된 구조물이었던 것이다.

 

 결과적으로 대출이 거절되었고, 임차인 중 일부는 건물에 전입신고를 하지 못해 보증금 반환 소송까지 제기되었다. A씨는 결국 불법 증축부를 철거하고 사용 승인 절차를 새로 진행해야 했다. 이로 인한 비용과 시간 손해는 수천만 원에 달했다.

 

 이 사례는 감정가와 외관만 보고 입찰했다가 건축물대장을 확인하지 않아 발생한 대표적인 리스크다.

실전 사례 ② – 건물 용도 ‘근린생활시설’로 인한 임대 문제

 부산 해운대구의 한 상가주택 경매 물건. 겉보기에 1층은 상가, 2~3층은 일반 가정집처럼 꾸며져 있었고, 임대도 주거용으로 진행 중이었다. 투자자 B 씨는 이 물건을 주거용 임대수익 목적을 가지고 낙찰받았다.

 

 하지만 건축물대장을 확인한 결과, 해당 건물은 전체가 ‘근린생활시설’로 등록돼 있었고, 2~3층 역시 주거용이 아닌 업무시설로 되어 있었다. 이로 인해 전입신고가 불가했고, 임차인 중 일부는 주거용으로 전입했으나 법적으로 인정받지 못해 보증금 우선변제권을 상실하게 되었다.

 

 B씨는 해당 건물을 주거용으로 운영하려면 용도 변경을 신청하거나 건축법상 위반 건축물을 시정해야 했다. 하지만 근린생활시설을 주택으로 바꾸는 것은 지역 용도지역, 건폐율, 용적률 조건 등이 모두 맞아야 가능하며, 현실적으로 쉽지 않은 일이었다.

 

 이 사례는 건축물대장 상 ‘용도’를 간과하고 투자한 대표적인 실패 사례다. 낙찰 전에 용도만 확인했더라도 불필요한 비용과 분쟁을 피할 수 있었다.

건축물대장 실전 판독 꿀팁과 사전 대처 방법

1. 건축물대장 발급은 무료! 반드시 직접 열람할 것

 

어떻게 열람하나?

• 정부 24(https://www.gov.kr/)
• 서울시 건축물대장 열람 사이트(https://land.seoul.go.kr)
• 전국 지자체 건축과 또는 동주민센터 방문

무엇을 확인하나?

• 표제부: 전체 건축물 정보 (대지위치, 용도, 층수, 연면적, 건축연도 등)
• 층별 개요: 각 층별 구조, 용도, 면적
• 전유부/공용부: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등에서 전용·공용면적 확인

감정서·등기부등본과 3종 비교는 필수입니다. 특히 층수, 용도, 연면적이 서로 다를 경우 의심하고 재확인하세요.

 

2. 건축물대장 vs 현황조사서 vs 등기부등본 비교 분석

서류명	주요 정보	작성 주체
등기부등본	소유권, 저당권, 가처분, 대지권 등 법적 권리 정보	법원 등기소
현황조사서	점유 상태, 세입자 유무, 실제 사용 현황	법원 집행관
건축물대장	구조, 층수, 용도, 면적, 사용승인일 등	지자체 (건축과)

무엇이 달라질 수 있나?

• 건축물대장에 지하 1층이 없는데, 현황조사서에는 존재 → 불법 구조 가능성
• 등기부에는 대지권 없음 → 향후 매도나 건축 불가 가능성
• 감정평가서에 ‘건물 상태 양호’라고 적혔지만, 현황조사서에 ‘노후 상태’ 표기

반드시 세 문서를 교차 비교하고, 정보가 다르면 현장 실사를 통해 어느 정보가 맞는지 파악해야 합니다.

 

3. 위반건축물일 경우 – 단순 위반인지 중대한 위반인지 확인하자 확인 방법

• 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표기 여부 확인
• 관할 지자체 건축과(또는 민원센터)에 전화 또는 방문
  → “이 건물 위반 사유가 무엇인지, 과태료 또는 철거 대상인지 알려주세요.”

정비 방법

• 위반 시정명령이 이미 내려졌다면 기한 내 자진 정비로 과태료 감면 가능
• 정비로 해결 불가한 구조물(예: 용도 초과 증축)은 철거 명령 대상

위반 여부는 물건 검색 사이트가 아니라, 직접 구청에 전화해 담당자 확인하는 게 가장 정확하고 빠릅니다.

 

4. 주거용이 아닌 시설은 임대·세금·전입신고에서 문제 발생

• 전입신고가 불가능하거나 거부될 수 있음
• 주택임대사업자 등록이 불가
• 양도세 비과세, 종부세 합산 배제 등 혜택이 제외됨
• 세입자의 임대차보호법 보호도 배제될 수 있음

예를 들어, 근린생활시설로 등록된 오피스텔은 세입자가 주거용으로 쓰고 있어도, 법적으로는 '상업시설'로 보기에 퇴거나 보증금 반환 분쟁에서 불리할 수 있습니다.

• 관할 구청 건축과에 용도 변경 허용 여부 사전 문의
• 건축법상 기준 충족 시 사용승인 변경 또는 대장정리 가능
• 일부 상가건물은 실질적으로 주거용으로 이용되고 있어도, 허가 없이 임대하면 불법이므로 주의

투자 전에 ‘건축물 용도’를 반드시 확인하고, 전입·임대·매각의 세금과 법률문제가 없는지 전문가와 함께 검토하는 것이 안전합니다.

 

5. 층수 불일치, 누락 시 – 대장정리 또는 사용 승인 신청 필요

 

위험한 이유

• 임대 시 문제가 발생 (계약서상 보증금 반환 등 법률 보호에서 배제)
• 대출 시 면적 기준에 포함되지 않아 감정가보다 낮은 대출 실행
• 불법 구조물은 지자체 단속 시 철거 명령 또는 과태료 대상

해결 방법

• 경미한 누락은 ‘대장정리’ 신청 가능 (건축사 도움 필요)
• 심각한 위반일 경우, ‘사후 사용 승인’ 신청 → 승인 거부될 수 있음
• 불법 증축이 확인된 경우엔 입찰 포기 또는 감정가 대비 가격 조정 고려

경매 입찰 전, 층별 개요에 기재된 층수와 실제 현장을 반드시 비교하세요.
옥탑방, 반지하, 샌드위치 패널 등은 특히 대장 누락 사례가 많습니다.

건축물대장은 ‘투자의 위험을 줄이는 보험’이다

 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회지만, 그만큼 권리분석과 서류 검토에 있어 꼼꼼함이 요구된다. 특히 건축물대장은 겉으로 보이지 않는 법적·물리적 정보를 확인할 수 있는 유일한 자료다.

 

 겉으로는 깨끗해 보이는 다가구 주택이 사실상 3분의 1만 합법적이라면?
감정가가 높게 책정된 상가가 알고 보니 용도 불일치로 임대도 안 된다면?
이런 상황에서 손해를 피하려면, 건축물대장을 ‘제대로 보는 눈’이 필요하다.

 

 2025년 경매 시장은 정보 격차가 손익 격차로 이어진다. 건축물대장은 투자자에게 주어진 ‘법적 지도’와 같다. 실전에서 실패하지 않기 위해선, 이 지도를 해석할 줄 아는 눈을 반드시 길러야 한다.