세입자 안 나갈 때? 인도명령 후 강제집행 절차와 비용 총정리

 경매로 부동산을 낙찰받는 건 투자자의 ‘성공적인 시작’이라 할 수 있다. 그러나 진짜 중요한 건 낙찰 이후다. 서류상으로 소유권을 이전받았다고 해서 바로 입주하거나 수익을 낼 수 있는 것은 아니다. 기존의 세입자나 소유자가 계속 거주 중일 경우, 낙찰자가 직접 명도 절차를 진행해야만 해당 부동산을 실제로 사용할 수 있다.
 
특히 최근 경매 시장에서는 전세보증금 미반환 문제나 고의적인 점유자 버티기 사례가 증가하면서, 단순한 명도 협의만으로는 해결되지 않는 경우가 많아졌다. 이럴 때 낙찰자가 취할 수 있는 가장 강력한 법적 수단이 바로 ‘강제집행’이다. 다만 강제집행은 절차도 복잡하고, 비용도 만만치 않기 때문에 준비 없이 들어가면 시간과 돈을 동시에 잃을 수 있다.
 
이번 글에서는 ‘세입자 안 나갈 때’ 낙찰자가 인도명령 결정 이후 강제집행까지 어떻게 진행해야 하는지, 또 실제로 드는 비용은 얼마인지, 그리고 강제집행이 진행되는 생생한 절차를 상세히 소개한다. 지금까지 명도에 어려움을 겪고 있거나, 낙찰 예정 물건에 점유자가 있어 걱정인 투자자라면 꼭 정독하길 바란다.

인도명령이 내려졌는데도 세입자가 버틴다면?

 부동산 경매에서 명도가 필요한 경우, 일반적으로는 협의로 해결하거나 인도명령을 통해 자발적 퇴거를 유도한다. 그러나 인도명령 결정 후에도 점유자가 버티는 경우, 낙찰자가 할 수 있는 최종 수단은 법원의 ‘강제집행’ 절차다.
 
 인도명령은 민사소송 없이도 낙찰자가 신청할 수 있는 명도 명령이며, 이를 무시하고 퇴거하지 않는 경우, 낙찰자는 해당 인도명령 결정문을 바탕으로 법원에 ‘인도 강제집행’을 신청할 수 있는 권리를 가지게 된다.
 
 즉, 단순히 '명도 요청'을 넘어서, 법원의 집행관이 실제로 현장에 나가 열쇠공과 이삿짐센터와 함께 강제로 문을 열고 점유자를 퇴거시키는 과정이 강제집행이다. 점유자의 의사와 상관없이 법적인 권한으로 강제 퇴거가 가능한 만큼, 낙찰자의 입장에서 가장 확실한 수단이다.
 
 하지만 이 강제집행을 진행하려면 사전 준비가 필요하고, 집행관과의 협조, 일정 조율, 견적 확인 등 세부적인 절차와 비용 구조에 대한 정확한 이해가 있어야 한다.

강제집행 전 사전 준비: 반드시 확인해야 할 사항들

 강제집행은 ‘신청하면 바로 실행’되는 것이 아니다. 다음과 같은 사전 요건을 반드시 충족해야 한다.

1. 인도명령 결정문이 확정되어야 함
2. 인도명령 결정이 나온 날로부터 1주일 이내 점유자가 이의신청을 하지 않으면 자동 확정된다. 이 확정 결정문이 있어야 강제집행 신청이 가능하다.
3. 점유자의 인적사항과 주소가 명확해야 함
4. 강제집행은 점유자에 대해 시행되는 것이므로, 대상자가 누구인지 명확해야 한다. 점유자 정보가 불분명하면 ‘성명불상자’를 상대로 공시송달 등 별도의 절차를 밟아야 하므로, 시간과 비용이 추가된다.
5. 실거주 여부와 이사 가능 여부 확인
   실제 점유자가 있을 경우, 그가 어디로 갈 수 있는지 현실적인 이사 대안이 없다면 집행 현장에서 갈등이 발생할 수 있다. 이를 예방하기 위해, 사전에 이사비를 협의해 주고 자발적 퇴거를 유도하는 전략도 병행하면 좋다.
6. 사전 예산 확보
   강제집행은 비용이 드는 절차다. 열쇠공, 집행관 출장비, 이삿짐 운반, 보관 창고 대여까지 모든 비용을 낙찰자가 선납해야 한다. 이 부분은 다음 문단에서 구체적으로 정리한다.

강제집행 절차: 집행관부터 열쇠공까지, 현장의 모든 과정

강제집행은 법원이 직접 나서서 점유자를 퇴거시키는 ‘법적 강제 절차’인 만큼, 매우 체계적으로 진행된다. 실제 현장에서는 다음과 같은 단계로 집행이 진행된다.

1. 강제집행 신청
   관할 집행관실에 인도명령 결정문, 확정증명서, 등기부등본, 점유자 인적사항 등을 제출하여 신청한다.
2. 집행관 사전 출장 및 견적 산정
   집행관은 사전답사를 통해 현장을 확인하고, 이삿짐 규모, 열쇠 교체 필요 여부, 보관창고 확보 등을 평가해 견적서를 작성한다.
3. 집행 일정 통보 및 비용 납부
   신청인이 견적에 동의하면, 지정한 날짜에 맞춰 집행 일정을 통보받고 비용을 선납한다. 이때 통상 현금 납부가 원칙이며 카드 사용은 불가한 곳이 많다.
4. 강제집행 당일 절차
   • 집행관, 열쇠공, 이삿짐 업체, 신청인 또는 대리인이 현장에 집결
   • 열쇠공이 출입문 개방
   • 집행관이 점유자에게 퇴거 통보
   • 이삿짐을 지정된 보관장소로 운반
   • 모든 퇴거 절차가 끝나면 집행관이 '명도 완료 확인서'를 작성

 현장에서 발생할 수 있는 변수로는 점유자의 폭언·폭력, 미성년자 거주, 노약자 보호, 애완동물 문제 등이 있으며, 이런 상황을 대비해 경찰 동행 요청도 가능하다.

강제집행 비용 총정리 (2025년 기준)

 강제집행은 정해진 ‘국가 수수료’ 외에도 민간 서비스 비용이 포함되기 때문에, 실제 소요 비용은 물건의 규모나 상황에 따라 달라진다.

항목	예상 비용 (1가구 기준)
인도명령 인지대 + 송달료	약 20,000~30,000원
집행관 출장비	약 50,000~100,000원
열쇠공 출장 및 잠금장치 교체	약 50,000~100,000원
이삿짐 운반 비용	약 300,000~800,000원 (물량 따라 차이)
보관창고 임차비	월 100,000~300,000원
전체 평균 비용	약 600,000~1,200,000원 이상

 

※ 주의사항 ※

• 위 금액은 1 가구 기준이며, 빌라 전체, 상가, 원룸 다수 점유자 등은 비용이 2배 이상 증가할 수 있다.
• 지방 소재 부동산의 경우 이삿짐 업체, 열쇠공 수급에 따라 일정 지연이 발생할 수 있다.
• 보관창고 임차료는 집행일로부터 보관 1개월 기준으로 산정되며, 이후 비용은 점유자에게 청구 가능하다.

강제집행 이후 : 청구 가능한 비용과 주의사항

강제집행이 끝났다고 모든 게 끝난 것은 아니다. 낙찰자는 이후에 아래와 같은 후속 조치를 취할 수 있다.

1. 보관료·이사비 등 비용 청구
2. 점유자가 불법 점유를 장기간 유지했다면, 낙찰자는 그에게 지체보상금(월세 상당액)이나 집행비용 청구 소송을 제기할 수 있다.
3. 점유자의 짐 처리
4. 일정 기간 보관 후에도 짐을 찾지 않으면, 관련 법률에 따라 공매처분 가능하다. 단, 임의 폐기는 불법이므로 반드시 보관증명서와 집행기록을 남겨야 한다.
5. 법적 분쟁 가능성 대비
6. 강제집행 이후에도 점유자가 손해배상 청구, 부당해고 주장 등으로 역소송을 제기할 수 있으므로, 모든 절차를 집행관 입회 하에 공정하게 진행해야 한다.
7. 현장 훼손 점검
8. 강제집행 후 부동산 내 시설이 훼손된 경우, 손해배상청구도 가능하지만, 입증자료(집행 전후 사진, 집행관 진술 등)가 필요하다.

강제집행은 무작정 하는 게 아닌, 전략적으로 접근해야

 세입자가 협의를 거부하고 인도명령도 무시한 채 버티는 경우, 낙찰자는 막대한 시간과 비용 손해를 감수해야 할 수 있다. 이럴 때 강제집행은 낙찰자의 가장 강력한 무기이자, 마지막 선택지다.
 
 그러나 강제집행은 감정적 대응으로 진행하는 것이 아니라, 법적 절차를 체계적으로 이해하고, 실무적으로 대응해야 성공 확률이 높아진다. 특히 2025년 기준으로 집행관 인력 부족, 물류 업체 수급 문제 등 현실적인 변수까지 고려한 전략적 접근이 필요하다.
 
 명도는 부동산 경매 투자에서 가장 민감하고 어려운 단계다. 협의가 최선이지만, 버티는 세입자에게는 법이 낙찰자의 편이라는 것을 잊지 말자.

 정확한 절차, 충분한 준비, 빠른 판단이 낙찰자의 명도를 완성한다.