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집을 일부러 망가뜨린 세입자, 명도소송 중 손해배상 청구 가능할까? 퇴거를 앞둔 세입자의 ‘집 훼손’, 그냥 넘겨선 안 되는 이유 명도소송을 진행하다 보면, 계약이 끝난 임차인(세입자)이 자발적으로 퇴거하지 않고 버티는 상황을 종종 경험하게 된다.그런데 이보다 더 골치 아픈 문제는 세입자가 퇴거를 앞두고 고의로 집을 훼손하는 경우다.가령 벽지를 찢거나, 바닥을 긁어놓거나, 창문을 깨트리는 등의 행동을 하고 나서 나가버리는 경우다.이런 상황이 발생하면, 임대인은 단순한 점유 회복을 넘어 직접적인 재산 손해까지 떠안게 된다.그렇다면 소유자나 임대인은 명도소송 중 발생한 고의 훼손에 대해 어떻게 대응해야 할까?단순히 감정적으로 대응해서는 안 되며, 법적으로 대응할 수 있는 절차와 전략을 차근차근 밟아야 한다.이번 글에서는 고의로 주택을 훼손한 세입자에 대한 명도소송 중 대응 ..
명도소송 중 버티는 세입자, 유형별 대응법 명도소송에서 가장 골치 아픈 문제, '버티는 세입자' 명도소송은 부동산을 정당한 소유자에게 돌려주는 법적 절차다. 하지만 현실에서는 명도소송이 생각만큼 빠르게 끝나지 않는다. 특히 가장 큰 문제는 상습적으로 퇴거를 지연하는 세입자다. 이들은 계약 기간이 끝났음에도 퇴거하지 않거나, 재판이 시작되었음에도 각종 방법으로 시간을 끌며 소유자의 인내심을 시험한다. 명도소송에서 이런 상습 지연 세입자에 대해 어떻게 대응해야 할까? 이번 글에서는 실제 소송 경험을 기반으로 유형별로 세입자의 버티기 수법을 정리하고, 그에 따른 법적 대응법과 판례까지 정리한다. 상습 지연 세입자 유형 분석과 대응법 명도소송을 진행하다 보면 소유자들이 가장 자주 마주치는 문제는 ‘세입자가 계속 버틴다’는 것이다. 법적 절차가 진행 ..
임차인 사망 후 유족이 집을 계속 점유할 때, 명도소송 이렇게 진행한다!! 임차인이 사망했는데, 유족이 계속 살고 있다면? 부동산을 임대하고 있는 집주인이나, 경매로 낙찰받은 새 소유자가 가장 당황하는 상황 중 하나는 다음과 같은 경우다.“임차인이 사망했는데, 그 가족들이 그 집에서 계속 살고 있다.”이런 상황에서 많은 집주인들은 고민에 빠진다."사망한 임차인의 가족들도 보호를 받아야 하지 않을까?","계약자는 죽었지만 남아있는 가족을 함부로 내보내도 되는 걸까?","명도소송을 제기해도 법원에서 받아들여질까?" 결론부터 말하자면, 임차인이 사망한 후에도 유족이 임대차 계약 없이 계속 점유하고 있을 경우, 그들은 법적으로는 ‘무권리 점유자’로 간주될 가능성이 매우 높으며, 일정한 절차를 거쳐 명도소송을 통해 퇴거를 청구할 수 있다. 하지만 이런 사안은 단순히 점유 여부만으로 판..
임대차계약 없는 불법 점유자, 명도소송에서 퇴거 판결받은 판례 정리 계약도 없이 살고 있는 사람, 과연 퇴거시킬 수 있을까? 부동산 경매나 매매를 통해 어렵게 소유권을 취득했는데, 막상 현장을 가보니 계약도 없이 누군가 거주하고 있다면 어떤 기분일까? 낙찰자나 신규 소유자 입장에서는 황당할 수밖에 없다. 이 사람은 누구고, 왜 살고 있으며, 어떤 권리를 주장할 수 있는지도 모른다. 심지어 "여기서 몇 년 동안 살았고, 계속 살 권리가 있다"고 강하게 주장하는 경우도 많다.이러한 경우의 점유자는 흔히 말하는 ‘무권리 점유자’, ‘불법 점유자’, 또는 ‘임대차계약 없는 거주자’로 분류된다. 그렇다면 이런 사람은 법적으로 퇴거시킬 수 있을까?답은 “그렇다”다. 다만 중요한 것은 그 퇴거를 단순한 말싸움이나 설득이 아닌, 명도소송이라는 정당한 법적 절차를 통해 진행해야 한다는..
점유자가 실거주 중이라며 안 나갈 때, 명도소송 이렇게 대응한다. 부동산 경매를 통해 어렵게 낙찰받은 부동산을 소유권까지 이전했음에도 불구하고, 해당 부동산에 거주 중인 사람이 퇴거를 거부하는 상황은 자주 발생한다. 특히 점유자가 "이곳에서 실제로 살고 있다"며 실거주 중이라는 이유로 나가지 않을 때, 낙찰자는 당황할 수밖에 없다. 하지만 실거주 주장만으로 점유자가 무한히 그 부동산을 점유할 수 있는 것은 아니다. 실거주 사실은 법적 권리의 ‘증거’가 아니며, 소유권을 가진 낙찰자는 일정한 절차를 거쳐 점유자의 퇴거를 정당하게 요구하고, 필요할 경우 명도소송으로 해결할 수 있다. 이번 글에서는 실거주를 주장하며 버티는 점유자에 대한 대응 전략과 실제 명도소송 절차, 그리고 사전에 발송해야 할 퇴거 요청서(내용증명) 예문까지 모두 정리한다. 부동산 경매 낙찰 후 점유..
명도소송 전 사전 통보서 작성법과 실제 효력은? 부동산 경매로 내 집을 낙찰받았을 때 가장 먼저 마주치는 현실적인 문제는 뭘까요?바로 기존 거주자의 퇴거 문제입니다.많은 낙찰자들이 부동산 소유권을 넘겨받자마자 점유자를 내보내기 위해 명도소송에 돌입하지만, 사실 그 전에 반드시 거쳐야 할 ‘하나의 절차’가 있습니다. 이 절차는 간단하지만, 소송 전체의 흐름을 바꿔놓을 수 있을 정도로 강력한 전략적 수단입니다. 바로 ‘사전 통보서(퇴거 요청서)’입니다. 단순히 한 장 짜리 통지문으로 보일 수 있지만, 이 문서 한 장이 점유자의 자진 퇴거를 이끌어내고, 명도소송에서는 “협의 노력”을 보여주는 핵심 증거로 작용하게 됩니다. 오늘은 명도소송에서 왜 사전 통보서가 중요한지, 그리고 실제 사례와 판례를 통해 사전 통보서의 효과를 자세히 살펴보겠습니다.명도소송 ..
전입세대열람표로 세입자 권리 분석하는 법 부동산 경매에서 중요한 분석 중 하나는 세입자의 권리 확인이다.감정가보다 싸게 낙찰받았다고 해도, 낙찰 후 세입자의 보증금을 인수하게 되면 실질 수익이 줄거나 오히려 손해가 발생할 수 있다. 이런 상황을 피하기 위해 반드시 확인해야 할 서류가 전입세대열람표다. 전입세대열람표는 해당 부동산 주소에 누가 전입신고를 해두었는지를 보여주는 문서로, 특히 세입자가 대항력이나 우선변제권을 가졌는지 여부를 판단하는 데 핵심적인 역할을 한다. 이 글에서는 전입세대열람표를 어떻게 해석하고, 어떤 세입자는 낙찰자가 인수하게 되는지를 실전 사례 중심으로 구체적으로 설명한다.전입세대열람표는 어떤 정보를 제공하는가? 전입세대열람표는 해당 부동산에 전입신고된 세대 구성원들의 이름, 생년월일, 전입일자, 세대주 여부 등을 보여주..
부동산 경매에서 소멸되지 않고 인수되는 권리 경매 처음 시작하면 대부분 감정가랑 낙찰가 차이만 보고 “싸게 사면 끝”이라고 생각하더라.근데 실전에서는 낙찰받고 나서야 ‘함정’이 드러나는 경우가 꽤 많아. 그중 대표적인 게 바로 매각으로 소멸되지 않는 권리, 즉 낙찰자가 떠안게 되는 권리들이지. 이걸 모르고 입찰하면, 싸게 샀다고 좋아하다가 낙찰받고 수천만 원 손해 보는 경우도 있어. 말소기준권리보다 후순위는 대부분 소멸되지만, 예외가 있어. 오늘은 그런 인수되는 권리들 중에서도 실제로 자주 마주치는 5가지 사례를 중심으로, 문제가 왜 생기는지, 어떻게 피할 수 있는지, 이미 낙찰된 경우엔 어떻게 해결하는지까지 정리해 볼게. 진짜 이거 하나만 잘 챙겨도 입찰 실수 절반은 줄일 수 있어.1. 대항력 있는 세입자 보증금 – 배당요구 안 하면 낙찰자가 ..

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