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경매&공매

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명도소송 전 사전 통보서 작성법과 실제 효력은? 부동산 경매로 내 집을 낙찰받았을 때 가장 먼저 마주치는 현실적인 문제는 뭘까요?바로 기존 거주자의 퇴거 문제입니다.많은 낙찰자들이 부동산 소유권을 넘겨받자마자 점유자를 내보내기 위해 명도소송에 돌입하지만, 사실 그 전에 반드시 거쳐야 할 ‘하나의 절차’가 있습니다. 이 절차는 간단하지만, 소송 전체의 흐름을 바꿔놓을 수 있을 정도로 강력한 전략적 수단입니다. 바로 ‘사전 통보서(퇴거 요청서)’입니다. 단순히 한 장 짜리 통지문으로 보일 수 있지만, 이 문서 한 장이 점유자의 자진 퇴거를 이끌어내고, 명도소송에서는 “협의 노력”을 보여주는 핵심 증거로 작용하게 됩니다. 오늘은 명도소송에서 왜 사전 통보서가 중요한지, 그리고 실제 사례와 판례를 통해 사전 통보서의 효과를 자세히 살펴보겠습니다.명도소송 ..
전입세대열람표로 세입자 권리 분석하는 법 부동산 경매에서 중요한 분석 중 하나는 세입자의 권리 확인이다.감정가보다 싸게 낙찰받았다고 해도, 낙찰 후 세입자의 보증금을 인수하게 되면 실질 수익이 줄거나 오히려 손해가 발생할 수 있다. 이런 상황을 피하기 위해 반드시 확인해야 할 서류가 전입세대열람표다. 전입세대열람표는 해당 부동산 주소에 누가 전입신고를 해두었는지를 보여주는 문서로, 특히 세입자가 대항력이나 우선변제권을 가졌는지 여부를 판단하는 데 핵심적인 역할을 한다. 이 글에서는 전입세대열람표를 어떻게 해석하고, 어떤 세입자는 낙찰자가 인수하게 되는지를 실전 사례 중심으로 구체적으로 설명한다.전입세대열람표는 어떤 정보를 제공하는가? 전입세대열람표는 해당 부동산에 전입신고된 세대 구성원들의 이름, 생년월일, 전입일자, 세대주 여부 등을 보여주..
부동산 경매에서 소멸되지 않고 인수되는 권리 경매 처음 시작하면 대부분 감정가랑 낙찰가 차이만 보고 “싸게 사면 끝”이라고 생각하더라.근데 실전에서는 낙찰받고 나서야 ‘함정’이 드러나는 경우가 꽤 많아. 그중 대표적인 게 바로 매각으로 소멸되지 않는 권리, 즉 낙찰자가 떠안게 되는 권리들이지. 이걸 모르고 입찰하면, 싸게 샀다고 좋아하다가 낙찰받고 수천만 원 손해 보는 경우도 있어. 말소기준권리보다 후순위는 대부분 소멸되지만, 예외가 있어. 오늘은 그런 인수되는 권리들 중에서도 실제로 자주 마주치는 5가지 사례를 중심으로, 문제가 왜 생기는지, 어떻게 피할 수 있는지, 이미 낙찰된 경우엔 어떻게 해결하는지까지 정리해 볼게. 진짜 이거 하나만 잘 챙겨도 입찰 실수 절반은 줄일 수 있어.1. 대항력 있는 세입자 보증금 – 배당요구 안 하면 낙찰자가 ..
경매 낙찰 전 건축물대장 보는 법, 실투자금 손해 막는 체크리스트 부동산 경매에 관심을 가진 사람이라면 감정평가서, 등기부등본, 매각물건명세서 등 다양한 서류를 접하게 된다. 그중에서도 특히 실전 투자자들이 반드시 챙겨야 하는 문서가 바로 건축물대장이다. 겉으로 보이는 건물 외형만으로는 절대 알 수 없는 정보들이 이 서류 한 장에 들어 있기 때문이다. 2025년 현재, 불법 증축·용도 불일치·위반 건축물 등으로 인해 낙찰 후 각종 민원이나 철거 명령에 직면하는 사례가 늘고 있다. 특히 투자 경험이 적은 초보자는 건축물대장의 항목을 단순히 면적만 확인하고 넘어가는 경우가 많다. 하지만 이 작은 실수가 수천만 원 손실로 이어질 수 있다. 이번 글에서는 건축물대장을 해석하는 실전 판독법을 소개하며, 경매 투자자가 반드시 체크해야 할 항목들, 그리고 자주 범하는 실수와 그..
부동산 경매 감정평가서 오류 잡는 법, 허위 항목 5가지 체크포인트 부동산 경매에 입찰할 때 가장 먼저 확인하게 되는 서류 중 하나가 바로 감정평가서다. 감정평가서는 해당 부동산의 시세, 상태, 위치 등을 종합적으로 고려해 작성된 공식 보고서로, 법원이 경매 개시 전에 지정 감정평가사에게 의뢰하여 작성된다. 하지만 감정평가서가 절대적으로 신뢰할 수 있는 자료는 아니다. 실제 시장에서는 감정가와 실거래가 사이의 괴리, 허위 사실 기재, 과도한 시세 반영 등 다양한 문제가 보고되고 있다. 감정평가서의 부정확한 정보에 휘둘리면, 낙찰 후 손해를 입거나 불필요한 분쟁에 휘말릴 수 있다. 2025년 현재, 부동산 경매에 대한 수요가 높아지면서 ‘감정가를 얼마나 믿을 수 있느냐’는 투자자의 실전 판단 기준이 되고 있다. 이번 글에서는 경매 감정평가서에서 흔히 발견되는 허위 항목..
세입자 안 나갈 때? 인도명령 후 강제집행 절차와 비용 총정리 경매로 부동산을 낙찰받는 건 투자자의 ‘성공적인 시작’이라 할 수 있다. 그러나 진짜 중요한 건 낙찰 이후다. 서류상으로 소유권을 이전받았다고 해서 바로 입주하거나 수익을 낼 수 있는 것은 아니다. 기존의 세입자나 소유자가 계속 거주 중일 경우, 낙찰자가 직접 명도 절차를 진행해야만 해당 부동산을 실제로 사용할 수 있다. 특히 최근 경매 시장에서는 전세보증금 미반환 문제나 고의적인 점유자 버티기 사례가 증가하면서, 단순한 명도 협의만으로는 해결되지 않는 경우가 많아졌다. 이럴 때 낙찰자가 취할 수 있는 가장 강력한 법적 수단이 바로 ‘강제집행’이다. 다만 강제집행은 절차도 복잡하고, 비용도 만만치 않기 때문에 준비 없이 들어가면 시간과 돈을 동시에 잃을 수 있다. 이번 글에서는 ‘세입자 안 나갈 때’ 낙..
경매 낙찰 후 세입자가 명도 거부할 때, 인도명령 신청 실전 가이드 부동산 경매에서 낙찰을 받고 기뻐한 것도 잠시, 가장 현실적인 문제는 "이제 이 집을 어떻게 내 것으로 만들지"에 있다. 대부분의 낙찰 물건에는 기존 소유자, 세입자, 무단 점유자 등이 거주하고 있고, 이들이 명도를 거부할 경우 낙찰자는 입주나 활용에 큰 제약을 받게 된다. 2025년 현재, 경매 낙찰 후 명도 지연은 초보 투자자들이 가장 자주 겪는 실전 고민 중 하나다. 특히 세입자가 대항력 유무와 관계없이 이사를 거부하거나, 기존 소유자가 ‘버티기’에 들어가는 경우는 생각보다 흔하다. 이럴 때 활용할 수 있는 가장 강력하고 합법적인 방법이 바로 ‘인도명령 신청’이다. 이번 글에서는 낙찰 후 명도 거부에 대한 법적 대응법 중 인도명령 제도에 대해 실전 사례 중심으로 구체적인 절차, 준비서류, 소요 ..
전세 세입자 있는 경매 물건, 보증금 인수? 대항력 판단 실전 가이드 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회이지만, 그만큼 권리관계가 복잡한 물건들이 많다. 특히 ‘전세 세입자 있는 경매 물건’은 초보자뿐 아니라 실전 투자자들에게도 부담스러운 항목이다. ‘이 세입자는 나가줄까?’, ‘보증금을 인수해야 하나?’, ‘대항력은 어떻게 따져야 하지?’라는 질문이 꼬리를 문다. 2025년 현재 부동산 시장은 금리 인상과 대출 규제로 인해 매매 심리가 위축되고 있지만, 경매 시장은 오히려 활성화되는 추세다. 특히 전세 세입자가 있는 경매 물건은 유찰로 인해 저가 낙찰이 가능하다는 점에서 눈길을 끈다. 그러나 ‘저가 매입의 기회’가 ‘보증금 인수라는 리스크’로 바뀔 수 있기에 전세권자의 권리 분석은 필수 중의 필수다. 이번 글에서는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’..

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