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이모저모

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임대차계약 없는 불법 점유자, 명도소송에서 퇴거 판결받은 판례 정리 계약도 없이 살고 있는 사람, 과연 퇴거시킬 수 있을까? 부동산 경매나 매매를 통해 어렵게 소유권을 취득했는데, 막상 현장을 가보니 계약도 없이 누군가 거주하고 있다면 어떤 기분일까? 낙찰자나 신규 소유자 입장에서는 황당할 수밖에 없다. 이 사람은 누구고, 왜 살고 있으며, 어떤 권리를 주장할 수 있는지도 모른다. 심지어 "여기서 몇 년 동안 살았고, 계속 살 권리가 있다"고 강하게 주장하는 경우도 많다.이러한 경우의 점유자는 흔히 말하는 ‘무권리 점유자’, ‘불법 점유자’, 또는 ‘임대차계약 없는 거주자’로 분류된다. 그렇다면 이런 사람은 법적으로 퇴거시킬 수 있을까?답은 “그렇다”다. 다만 중요한 것은 그 퇴거를 단순한 말싸움이나 설득이 아닌, 명도소송이라는 정당한 법적 절차를 통해 진행해야 한다는..
점유자가 실거주 중이라며 안 나갈 때, 명도소송 이렇게 대응한다. 부동산 경매를 통해 어렵게 낙찰받은 부동산을 소유권까지 이전했음에도 불구하고, 해당 부동산에 거주 중인 사람이 퇴거를 거부하는 상황은 자주 발생한다. 특히 점유자가 "이곳에서 실제로 살고 있다"며 실거주 중이라는 이유로 나가지 않을 때, 낙찰자는 당황할 수밖에 없다. 하지만 실거주 주장만으로 점유자가 무한히 그 부동산을 점유할 수 있는 것은 아니다. 실거주 사실은 법적 권리의 ‘증거’가 아니며, 소유권을 가진 낙찰자는 일정한 절차를 거쳐 점유자의 퇴거를 정당하게 요구하고, 필요할 경우 명도소송으로 해결할 수 있다. 이번 글에서는 실거주를 주장하며 버티는 점유자에 대한 대응 전략과 실제 명도소송 절차, 그리고 사전에 발송해야 할 퇴거 요청서(내용증명) 예문까지 모두 정리한다. 부동산 경매 낙찰 후 점유..
명도소송 전 사전 통보서 작성법과 실제 효력은? 부동산 경매로 내 집을 낙찰받았을 때 가장 먼저 마주치는 현실적인 문제는 뭘까요?바로 기존 거주자의 퇴거 문제입니다.많은 낙찰자들이 부동산 소유권을 넘겨받자마자 점유자를 내보내기 위해 명도소송에 돌입하지만, 사실 그 전에 반드시 거쳐야 할 ‘하나의 절차’가 있습니다. 이 절차는 간단하지만, 소송 전체의 흐름을 바꿔놓을 수 있을 정도로 강력한 전략적 수단입니다. 바로 ‘사전 통보서(퇴거 요청서)’입니다. 단순히 한 장 짜리 통지문으로 보일 수 있지만, 이 문서 한 장이 점유자의 자진 퇴거를 이끌어내고, 명도소송에서는 “협의 노력”을 보여주는 핵심 증거로 작용하게 됩니다. 오늘은 명도소송에서 왜 사전 통보서가 중요한지, 그리고 실제 사례와 판례를 통해 사전 통보서의 효과를 자세히 살펴보겠습니다.명도소송 ..
전입세대열람표로 세입자 권리 분석하는 법 부동산 경매에서 중요한 분석 중 하나는 세입자의 권리 확인이다.감정가보다 싸게 낙찰받았다고 해도, 낙찰 후 세입자의 보증금을 인수하게 되면 실질 수익이 줄거나 오히려 손해가 발생할 수 있다. 이런 상황을 피하기 위해 반드시 확인해야 할 서류가 전입세대열람표다. 전입세대열람표는 해당 부동산 주소에 누가 전입신고를 해두었는지를 보여주는 문서로, 특히 세입자가 대항력이나 우선변제권을 가졌는지 여부를 판단하는 데 핵심적인 역할을 한다. 이 글에서는 전입세대열람표를 어떻게 해석하고, 어떤 세입자는 낙찰자가 인수하게 되는지를 실전 사례 중심으로 구체적으로 설명한다.전입세대열람표는 어떤 정보를 제공하는가? 전입세대열람표는 해당 부동산에 전입신고된 세대 구성원들의 이름, 생년월일, 전입일자, 세대주 여부 등을 보여주..
부동산 경매에서 소멸되지 않고 인수되는 권리 경매 처음 시작하면 대부분 감정가랑 낙찰가 차이만 보고 “싸게 사면 끝”이라고 생각하더라.근데 실전에서는 낙찰받고 나서야 ‘함정’이 드러나는 경우가 꽤 많아. 그중 대표적인 게 바로 매각으로 소멸되지 않는 권리, 즉 낙찰자가 떠안게 되는 권리들이지. 이걸 모르고 입찰하면, 싸게 샀다고 좋아하다가 낙찰받고 수천만 원 손해 보는 경우도 있어. 말소기준권리보다 후순위는 대부분 소멸되지만, 예외가 있어. 오늘은 그런 인수되는 권리들 중에서도 실제로 자주 마주치는 5가지 사례를 중심으로, 문제가 왜 생기는지, 어떻게 피할 수 있는지, 이미 낙찰된 경우엔 어떻게 해결하는지까지 정리해 볼게. 진짜 이거 하나만 잘 챙겨도 입찰 실수 절반은 줄일 수 있어.1. 대항력 있는 세입자 보증금 – 배당요구 안 하면 낙찰자가 ..
경매 낙찰 전 건축물대장 보는 법, 실투자금 손해 막는 체크리스트 부동산 경매에 관심을 가진 사람이라면 감정평가서, 등기부등본, 매각물건명세서 등 다양한 서류를 접하게 된다. 그중에서도 특히 실전 투자자들이 반드시 챙겨야 하는 문서가 바로 건축물대장이다. 겉으로 보이는 건물 외형만으로는 절대 알 수 없는 정보들이 이 서류 한 장에 들어 있기 때문이다. 2025년 현재, 불법 증축·용도 불일치·위반 건축물 등으로 인해 낙찰 후 각종 민원이나 철거 명령에 직면하는 사례가 늘고 있다. 특히 투자 경험이 적은 초보자는 건축물대장의 항목을 단순히 면적만 확인하고 넘어가는 경우가 많다. 하지만 이 작은 실수가 수천만 원 손실로 이어질 수 있다. 이번 글에서는 건축물대장을 해석하는 실전 판독법을 소개하며, 경매 투자자가 반드시 체크해야 할 항목들, 그리고 자주 범하는 실수와 그..
부동산 경매 감정평가서 오류 잡는 법, 허위 항목 5가지 체크포인트 부동산 경매에 입찰할 때 가장 먼저 확인하게 되는 서류 중 하나가 바로 감정평가서다. 감정평가서는 해당 부동산의 시세, 상태, 위치 등을 종합적으로 고려해 작성된 공식 보고서로, 법원이 경매 개시 전에 지정 감정평가사에게 의뢰하여 작성된다. 하지만 감정평가서가 절대적으로 신뢰할 수 있는 자료는 아니다. 실제 시장에서는 감정가와 실거래가 사이의 괴리, 허위 사실 기재, 과도한 시세 반영 등 다양한 문제가 보고되고 있다. 감정평가서의 부정확한 정보에 휘둘리면, 낙찰 후 손해를 입거나 불필요한 분쟁에 휘말릴 수 있다. 2025년 현재, 부동산 경매에 대한 수요가 높아지면서 ‘감정가를 얼마나 믿을 수 있느냐’는 투자자의 실전 판단 기준이 되고 있다. 이번 글에서는 경매 감정평가서에서 흔히 발견되는 허위 항목..
세입자 안 나갈 때? 인도명령 후 강제집행 절차와 비용 총정리 경매로 부동산을 낙찰받는 건 투자자의 ‘성공적인 시작’이라 할 수 있다. 그러나 진짜 중요한 건 낙찰 이후다. 서류상으로 소유권을 이전받았다고 해서 바로 입주하거나 수익을 낼 수 있는 것은 아니다. 기존의 세입자나 소유자가 계속 거주 중일 경우, 낙찰자가 직접 명도 절차를 진행해야만 해당 부동산을 실제로 사용할 수 있다. 특히 최근 경매 시장에서는 전세보증금 미반환 문제나 고의적인 점유자 버티기 사례가 증가하면서, 단순한 명도 협의만으로는 해결되지 않는 경우가 많아졌다. 이럴 때 낙찰자가 취할 수 있는 가장 강력한 법적 수단이 바로 ‘강제집행’이다. 다만 강제집행은 절차도 복잡하고, 비용도 만만치 않기 때문에 준비 없이 들어가면 시간과 돈을 동시에 잃을 수 있다. 이번 글에서는 ‘세입자 안 나갈 때’ 낙..

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