전세보증금 지키는 전세 계약서 작성 꿀팁과 필수 확인 체크

왜 전세 계약서 작성이 중요한가?

 전세계약은 수천만 원에서 억 단위의 보증금이 오가는 중요한 법적 행위입니다. 전세 계약서 작성은 단순한 서류 작성이 아니라, 보증금 보호와 분쟁 예방을 위한 가장 기본적이고 핵심적인 절차입니다. 특히 전세 계약서 작성 시 필수 확인 사항을 제대로 이해하지 못하면, 보증금 반환 불가, 임대인의 계약 위반, 예기치 못한 경매나 압류 상황 등 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

 이번 글에서는 전세 계약서 작성 단계에서 반드시 확인해야 할 체크리스트, 법적 보호장치, 실제 중개 현장에서 발생했던 사례, 그리고 계약 후 해야 할 절차까지 단계별로 정리했습니다.

전세 계약서 작성 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항

 전세계약은 계약서 작성 이전부터 등기부등본 확인 → 임대인 신원 확인 → 권리관계 검토 순으로 진행해야 안전합니다. 

1. 등기부등본 확인

소유자 이름이 계약 상대방과 일치하는지 확인
근저당권, 가압류, 가처분 등 권리 설정 여부 체크
최근 3개월 이내 발급분 사용

2. 임대인 신원 및 권리 확인

대리 계약 시 위임장과 인감증명서 확인 필수
신탁 등 특수권리 여부 확인 (신탁원부 조회)

3. 실거주 여부 및 점유 상태 확인

기존 세입자의 전입세대 열람으로 확인
전세보증금 보호 우선순위 계산에 중요

전세보증금 보호를 위한 필수 법률 팁

전세보증금은 임대차 분쟁에서 가장 중요한 금액입니다.

다음 세 가지를 반드시 이행해야 보증금을 법적으로 지킬 수 있습니다.

확정일자 받기 

주민센터에서 전세 계약서에 확정일자 도장 필수
확정일자는 우선변제권 확보의 핵심 요건

전입신고

세대 전입신고로 대항력 확보
확정일자 + 전입신고 = 보증금 반환 우선순위 확보

전세보증보험 가입

주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에서 가입 가능
임대인 동의 없이 임차인 단독으로 가입 가능

전세 계약서 작성 시 필수 포함 항목

전세계약서에는 최소 다음 항목이 반드시 포함돼야 합니다.
임대인·임차인 인적 사항 (주소, 연락처 포함)
임대 목적물 주소와 상세 구조(층수, 면적 등)
전세보증금 액수와 지급 일정 (계약금, 중도금, 잔금)
임대차 기간과 갱신 조건
관리비, 수리비, 시설 유지 책임 조항
특약 사항 (예: 반려동물 허용 여부, 옵션 포함 여부)

전세계약 체크리스트

전세계약 시 반드시 확인해야 할 내용을 체크박스 형태 표로 정리했습니다. 

항목	확인 내용	체크
등기부등본 확인	소유자 일치 여부, 근저당권 등 권리관계 확인	☐
임대인 신원 확인	대리 계약 시 위임장·인감증명서 확인	☐
보증금 액수 및 지급 조건	계약금, 중도금, 잔금 일정 명확화	☐
확정일자 받기	주민센터에서 확정일자 도장 받았는지 확인	☐
전입신고 완료	대항력 확보 위해 전입신고 진행 여부	☐
전세보증보험 가입	보증금 반환보증 가입 여부	☐
특약 작성	반려동물, 옵션, 수리책임 등 특약 명시 여부	☐

실전 부동산 중개 사례

사례 1 – 근저당권 미확인으로 보증금 손실 위험

광주에서 전세계약을 진행하던 30대 직장인 A 씨는 시세보다 저렴한 전세 매물을 발견하고 계약을 서둘렀습니다. 그러나 등기부등본 확인을 소홀히 한 탓에 근저당권 설정 사실을 놓쳤습니다. 잔금 지급 직전 중개사의 재확인으로 문제를 발견해 계약을 철회했으나, 계약금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했습니다. 이 사례는 등기부등본 확인의 중요성을 보여줍니다.

사례 2 – 특약 미작성으로 인한 옵션 분쟁

전세계약 후 입주한 B 씨는 계약 당시 냉장고와 에어컨 포함을 구두로 합의했지만, 계약서에 특약으로 기재하지 않아 임대인이 가전제품을 철거해 분쟁이 발생했습니다. 이후 소송까지 가는 불필요한 분쟁으로 이어졌습니다. 모든 합의 사항은 반드시 계약서 특약란에 기록해야 합니다.

전세계약서 작성 시 자주 발생하는 실수

구두 합의만 믿는 경우
특약 미작성으로 인한 옵션·수리 분쟁
등기부등본과 계약서 불일치 확인 소홀
계약 후 확정일자 및 전입신고 미이행
이러한 실수는 작은 번거로움으로 시작해 큰 금전적 손실로 이어질 수 있습니다.

계약 후 필수 절차

확정일자 도장받기 – 계약서 원본 지참 후 주민센터 방문
전입신고 완료 – 전입신고로 대항력 확보
전세보증보험 가입 – 보증금 반환 불가 상황 대비
관리비·시설 점검 – 관리비 납부 주체, 시설 상태 확인

 

안전한 전세계약의 핵심 요약

전세 계약서 작성 시 필수 확인 사항은 등기부등본, 확정일자, 전입신고, 특약 작성 등 기본 절차를 충실히 지키는 데 있습니다. 여기에 더해 전세보증보험 가입으로 보증금을 안전하게 보호하고, 임대인과 임차인 간 합의를 명확히 하는 것이 중요합니다.

부동산 중개사의 조언과 법률적 체크리스트를 참고하면 분쟁 없는 안전한 전세계약을 체결할 수 있습니다. 계약 전 단계부터 체크리스트를 꼼꼼히 확인하며, 필요한 경우 전문가 상담을 통해 리스크를 줄이길 바랍니다.