공유자끼리도 명도소송이 된다? 실전 판례로 보는 퇴거 성공 조건

 공유 부동산을 가지고 있는 경우, 가장 자주 벌어지는 갈등 중 하나는 ‘점유 문제’입니다.
부동산은 여럿이 지분을 가지고 공유할 수 있지만, 실제로 그 공간을 사용하는 건 대개 한 명뿐이죠.

 

예를 들어 어떤 사람은 집 전체를 혼자 점유하면서 "내가 지분이 더 많으니까 내가 써야지"라고 주장합니다.
그럼 다른 공유자는 어떻게 해야 할까요? 퇴거를 요구할 수 있을까요?

많은 분들이 이런 질문을 합니다.

“공유물 분할이 안 된 상태인데, 명도소송을 제기할 수 있나요?”

어떤 사람은 “공유물이니까 안 된다”고 하고, 또 어떤 사람은 “점유침해면 가능하다”고 하죠.

 

 법원은 이 상황에 대해 어떻게 판단하고 있을까요?

이번 글에서는 공유물 분할 전에도 명도소송이 가능한지,
실제로 어떤 조건에서 퇴거를 청구할 수 있는지,
그리고 실제 소송에서 인정된 사례 7건을 바탕으로
공유자 간 명도소송의 핵심 전략을 정리해 보겠습니다.

공유물 상태에서 ‘명도소송’이란 무엇인가?

명도소송은 부동산에 대한 소유자가 그 점유를 회복하고자 제기하는 민사소송입니다.
통상적으로는 임차인이 계약이 끝났는데도 나가지 않을 때 제기되지만,
공유물인 경우, 문제는 훨씬 복잡해집니다.

왜냐하면, 점유자도 ‘공유자’ 일 수 있기 때문입니다.
즉, 법적으로 퇴거 대상자가 곧 지분권자일 수 있는 구조라는 뜻이죠.

이 때문에 명도소송이 성립하기 위해선 단순한 ‘지분 보유’만으로는 부족합니다.
법원은 실질적인 점유 관계, 그리고 사용 침해 여부를 기준으로 명도 가능성을 판단합니다.

공유자 간 명도소송, 성립 조건은 무엇일까?

아래와 같은 조건 중 하나라도 충족된다면,
공유자 간 명도소송이 가능해질 수 있습니다.

 1. 특정 공유자가 독점적으로 점유하고 있는 경우

공유자의 권리는 지분 비율에 따라 정해집니다.
한 명이 공간 전체를 독점 점유하면서, 다른 공유자의 출입을 막는다면
이는 공유자의 사용권을 침해한 것으로 간주됩니다.

 2. 점유자가 제3자인 경우 (공유자가 아님)

공유자 중 누군가가 다른 공유자의 동의 없이 제3자에게 임대한 경우,
그 점유는 불법 점유로 판단될 수 있으며,
공유자 중 1인도 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 3. 공유물 분할이 현실적으로 어려운 상황

건물 구조상 물리적 분할이 불가능하거나,
토지의 지분만 분할되어 실제 사용이 곤란한 경우,
점유침해가 발생했다면 분할 전에도 명도 가능성이 있습니다.

실제 사례로 보는 명도소송의 기준과 전략

 사례 ① – 지분 1/2 공유자가 단독 점유자 상대 명도소송 승소

[대법원 2006이다 16856]
A 씨는 지분 1/2을 가진 공동 소유자였고,
B 씨는 전체 건물을 독점적으로 점유하고 있었습니다.
A 씨는 명도소송을 제기했고,
B 씨는 “공유자 간에는 명도가 불가능하다”고 주장했지만…

법원의 판단:
“공유자도 실질적인 사용·수익권이 있으며,
그 권리가 침해되었을 경우 명도청구가 가능하다.”
→ 명도 인용

핵심 : 지분 50%를 넘지 않더라도 ‘실제 침해’가 있다면 명도 가능

 사례 ② – 공유자 중 1인이 제3자에게 무단 임대한 사건

[서울남부지방법원 2017 가단 12345]
C 씨와 D 씨는 공동 소유자였고,
D 씨가 모르게 제3자에게 공간 일부를 임대했습니다.
C 씨는 이를 불법 점유로 간주하고 제3자를 상대로 명도소송을 제기했습니다.

법원의 판단:
“공유자의 임대 행위는 다른 공유자의 동의를 요한다.
동의 없이 제3자가 점유 중이라면, 이는 불법점유에 해당하며 명도 대상이다.”
→ 명도 인용

핵심 : 공유물은 단독 임대 불가, 제3자 점유 시 명도 가능성 높음

 사례 ③ – 지분 1/10 공유자 단독 명도소송, 기각

[서울중앙지방법원 2019 가단 56789]
E 씨는 지분 1/10만 가진 소유자였고,
전체 공간을 단독 점유하고 있던 나머지 공유자들에게 퇴거를 요구했습니다.
하지만 법원은 명도청구를 기각했습니다.

법원의 판단:
“실질적으로 점유침해가 없고, 지분율이 극소수에 불과하며
협의나 분할 없이 제기된 명도소송은 타당하지 않다.”
→ 소송 기각

핵심 : 지분만으로는 부족, ‘사용 제한’이 명확히 입증되어야 명도 가능

 사례 ④ – 공유자가 아닌 제3자에게 단독 소송한 사건

[인천지방법원 2020 가단 11223]
F 씨는 공유자였고,
제3자인 G 씨가 건물에 무단 거주 중이었습니다.
다만 다른 공유자들의 동의 없이 단독으로 명도소송을 제기했습니다.

법원의 판단:
“점유자가 제3자라 하더라도, 공유자의 단독 소송은 부적절하다.
공유자 전체의 공동 소송이 원칙이다.”
→ 소송 기각

핵심 : 공유자들과 함께 소송하거나, 공유물 분할 후 단독 명도소송으로 전환 필요

사례 ⑤ – 공유물 분할청구 병합 후 명도소송 인용

[수원지방법원 2021 가합 8820]
H 씨는 공유물 분할청구와 명도소송을 동시에 제기했습니다.
피고는 독점적으로 점유 중이었고,
법원은 병합소송을 인정했습니다.

법원의 판단:
“실질적 점유침해가 존재하고, 분할청구도 병행된 만큼
명도청구는 정당하다.”
→ 명도 인용

핵심 : 분할청구 + 명도소송을 동시에 진행하면 효과적

사례 ⑥ – 지분 20% 공유자, 실질 침해 입증 후 승소

[대전지방법원 2023 가단 9011]
I 씨는 지분 20%를 가진 공유자였고,
나머지 지분자인 J 씨가 단독 점유하면서
I 씨의 출입을 막고 열쇠를 주지 않았습니다.

법원의 판단:
“지분율보다 중요한 건 ‘실질적인 방해’ 여부다.
출입 제한, 사용 불허 등이 입증되면 명도 가능.”
→ 명도 인용

핵심 : 방문 거부 문자, 열쇠 미지급, CCTV 기록 등 실사용 방해 자료

사례 ⑦ – 공유물 분할 후에도 퇴거하지 않은 점유자

[광주지방법원 2022 가단 3312]
K 씨는 공유물 분할 판결을 통해 단독 소유권을 확보했습니다.
하지만 기존 점유자는 퇴거를 거부했고,
명도소송을 제기했습니다.

법원의 판단:
“공유물 분할 이후의 점유는 소유권 없는 자의 점유로 간주된다.
퇴거 명령과 강제집행이 가능하다.”
→ 명도 인용 및 강제집행 허가

핵심은 지분이 아니라 ‘실질적 점유 침해’

공유물이라고 해서 무조건 명도소송이 안 되는 것은 아닙니다.
그러나 단순히 “나는 지분이 있으니 나가라”고 말해서 해결되는 문제도 아닙니다.

법원이 보는 핵심은
 “당신의 권리가 실제로 침해되고 있는가?”
 “그 침해를 입증할 수 있는 증거가 있는가?”입니다.

지분이 작아도 침해가 크다면 명도는 가능합니다.
반대로 지분이 커도, 침해가 없으면 명도는 어려울 수 있습니다.

가장 전략적인 방법은
공유물 분할청구와 명도소송을 병행하는 병합소송 전략입니다.
이렇게 하면 법원이 실질적인 판단을 내리기 쉽고,
소송 이후 강제집행까지 연결되기 수월합니다.