집을 일부러 망가뜨린 세입자, 명도소송 중 손해배상 청구 가능할까?
퇴거를 앞둔 세입자의 ‘집 훼손’, 그냥 넘겨선 안 되는 이유
명도소송을 진행하다 보면, 계약이 끝난 임차인(세입자)이 자발적으로 퇴거하지 않고 버티는 상황을 종종 경험하게 된다.
그런데 이보다 더 골치 아픈 문제는 세입자가 퇴거를 앞두고 고의로 집을 훼손하는 경우다.
가령 벽지를 찢거나, 바닥을 긁어놓거나, 창문을 깨트리는 등의 행동을 하고 나서 나가버리는 경우다.
이런 상황이 발생하면, 임대인은 단순한 점유 회복을 넘어 직접적인 재산 손해까지 떠안게 된다.
그렇다면 소유자나 임대인은 명도소송 중 발생한 고의 훼손에 대해 어떻게 대응해야 할까?
단순히 감정적으로 대응해서는 안 되며, 법적으로 대응할 수 있는 절차와 전략을 차근차근 밟아야 한다.
이번 글에서는 고의로 주택을 훼손한 세입자에 대한 명도소송 중 대응 방법,
그리고 실제 사례와 판례를 통해 손해배상 청구와 입증 전략까지 정리해 본다.
세입자의 고의 훼손, 법적 대응 전략과 사례 분석
세입자가 퇴거 직전 집을 훼손했을 때, 가장 먼저 해야 할 일
1. 현장 사진 및 영상 확보
- 훼손 부위는 퇴거 전, 즉시 사진·동영상으로 기록
- 전체 구조와 피해 부위를 같이 찍되, 날짜와 시간도 명확히 기록
2. 제3자의 확인서나 입회 필요
- 관리인, 동대표, 이웃 등의 입회 아래 확인서를 받는 것도 법적 효력 있음
- 필요시 경찰에 현장 출동 요청 후 일지 확보
3. 보증금과 연계된 손해 내역 정리
- 보증금에서 수리비 공제할 경우, 관련 견적서·영수증 필수 확보
- 공제할 항목이 임대인의 책임으로 보이지 않도록 명확한 입증 필요
실제 사례 ① – 세입자가 욕실 타일을 망가뜨리고 야반도주한 사건
서울 서대문구 소재 오피스텔에서,
세입자가 계약 만료 후 퇴거 전날 밤에 욕실 타일과 세면대 파손 후 야반도주한 사건이 있었다.
임대인은 명도소송 외에 형사 고소와 민사 손해배상 청구를 함께 진행했다.
법원은 사진, 견적서, 경찰 출동일지, 주변 이웃의 진술 등을 근거로
손해배상 청구를 받아들였다.
“피고의 고의적 훼손 행위는 주거용 부동산의 통상적 사용을 벗어난 것으로,
손해배상 의무가 인정된다.”
실제 사례 ② – 퇴거 전 벽면에 페인트 낙서한 세입자
인천의 한 다세대주택에서,
세입자가 퇴거 직전 벽면에 스프레이 낙서를 한 뒤,
“이건 예술적 표현”이라며 책임을 회피했다.
하지만 임대인은 즉시 현장 사진과 함께 전문가 감정의뢰서를 제출했고,
명도소송과 별도로 진행한 손해배상 민사소송에서 전액 배상 판결을 받았다.
“피고는 해당 부동산에 대해 미관상, 자산가치상 손해를 야기했으며,
이는 고의 훼손에 해당한다.”
실제 사례 ③ – 고의로 보일러 파손 후 퇴거한 임차인
경기도 수원의 단독주택에서,
세입자가 퇴거 직전 보일러 배관을 직접 파손한 뒤 이사한 사건이다.
결국 집 전체에 온수 미공급 문제가 발생했고, 리모델링까지 진행해야 했다.
법원은 “명백한 고의 손괴이며, 통상의 부동산 사용 범위에서 벗어난 파괴행위”라 판단했다.
임대인은 명도소송과 손해배상청구를 동시에 진행하여,
리모델링 비용의 70% 이상을 판결로 인정받았다.
사례 ④ – 벽지 찢고 콘센트 뜯고 간 세입자, 수리비만 350만 원
서울 강북구의 다세대주택.
퇴거 기한이 지나도 나가지 않던 임차인이 명도소송이 진행되자
이삿짐을 싸면서 거실 벽지를 칼로 찢고, 침실 벽의 콘센트 커버를 모조리 제거하고 떠났다.
임대인 C 씨는 퇴거 직후 현장사진과 수리 견적서를 확보,
손해배상청구 소송을 별도로 진행했고,
법원은 다음과 같이 판단했다.
“해당 훼손은 통상적인 사용으로 인한 자연마모가 아니며,
원상복구 비용이 특정 가능하므로 피고는 수리비 전액을 배상하라.”
대응 요령 :
- 퇴거 후 현장 즉시 확인
- 전·후 사진 비교자료 확보
- 동일 시공 견적서 2곳 이상 확보 시 신뢰도 ↑
사례 ⑤ – 세입자가 화장실 배수구에 고의로 시멘트를 부어 막은 사건
부산 해운대구에서 발생한 사건.
퇴거 전날 세입자가 화장실 배수구에 시멘트를 붓고 떠난 것으로 확인되었으며,
이로 인해 욕실 전체를 다시 시공해야 했다.
수리를 진행한 임대인은 손해액이 커 손해배상 소송을 병합하지 않고 별도로 청구했고,
전문가의 진단서와 시공내역서를 함께 제출하여
총 460만 원의 손해배상 판결을 받아냈다.
“명백한 고의 훼손이며, 이는 불법행위로 민법 제750조에 따라 손해배상 청구가 가능하다.”
대응 요령 :
- 시공업체의 원인 진단서 확보
- 퇴거 전후 건물 관리인의 입회 진술서도 증거가 됨
- 내용증명으로 고의 훼손 사실 통보 및 정식 민사청구
사례 ⑥ – 퇴거 전 가스레인지 고장내고 화재경보기를 제거한 세입자
인천 남동구의 오피스텔 사건.
명도소송 판결이 난 후에도 세입자가 자진 퇴거하지 않다가
강제집행 전날 가스레인지의 호스를 잘라놓고, 화재경보기 커버를 제거한 채 퇴거함.
임대인이 강제집행 현장에 동행한 집행관이 현장 상황을 확인해 ‘공식 집행일지’에 훼손 상태를 기재했고,
이 문서를 증거로 제출하여 민사 손해배상청구 소송에서 원고 전부승소 판결을 받았다.
“퇴거 직전 시설 고의 훼손은 명도소송 집행과정에 영향을 미친 직접적 손해이며,
공공 안전을 저해할 수 있는 위험 행위로 간주된다.”
대응 요령 :
- 강제집행 동행 시 집행관 입회 확인 필수
- 집행 당시 훼손 흔적은 영상 및 사진으로 기록
- 법원 제출용 진술서 및 감정의뢰서 활용 가능
사례 ⑦ – 이중창 유리를 깨고 떠난 세입자, ‘퇴거 스트레스’ 주장했지만 패소
경기도 고양시 일산동구의 빌라.
세입자가 “퇴거 압박으로 스트레스를 받았다”며 창문 유리 2장을 깨고 퇴거.
해당 유리는 단열 이중창이었고, 수리비가 180만 원 이상 소요되었다.
세입자는 법정에서 “고의가 아니라 실수”라고 주장했지만,
임대인의 영상 증거 및 문자 내역이 반박 증거로 작용했다.
“세입자가 남긴 문자에서 ‘그냥 다 박살내고 나가고 싶다’는 내용이 있었고,
유리가 깨진 위치와 형태는 외부 충격에 의한 것으로 보인다. 손해배상 책임이 인정된다.”
대응 요령 :
- 감정적 문자 메시지도 증거가 될 수 있음
- 영상 증거는 프레임이 명확하고 해상도 높게 촬영해야 법원 신뢰도 상승
- 고의/실수 여부는 입증 가능성과 행위 정황이 관건
사례 ⑧ – 전등, 보일러 리모컨, 샤워기 등 모두 떼어가며 퇴거한 사건
서울 강서구의 한 전세 아파트.
계약 만료 후 명도소송 중 세입자가 집에 설치된 전등, 리모컨, 샤워기, 세면대 거울 등
부착형 비품들을 모두 떼어 간 사건.
임대인은 처음에는 물건 가격만큼의 소액 민사청구를 고민했으나,
훼손 부위가 광범위하고 입주자 불편이 커서 총 5건의 구매내역과 설치비 포함 견적서를 제출하며 정식 손해배상청구 소송으로 진행.
법원은 “주거의 기본적 기능에 영향을 주는 설비의 고의적 탈거는
계약 위반 및 재산권 침해에 해당한다”며 전액 배상 판결을 내렸다.
대응 요령 :
- 설치형 비품이라도 부착돼 있던 상태임을 사진 등으로 입증
- 동일 모델 또는 유사 사양의 재구매 견적서 확보
- ‘철거·반출 금지 항목’ 계약서에 기재해 두면 훨씬 유리
손해배상 청구와 명도소송의 병행 전략
🔸 병합소송 가능 여부
- 명도소송과 손해배상청구를 별도로 제기할 수도 있고,
- 병합하여 한 번에 진행할 수도 있다.
- 단, 손해액 산정이 어려울 경우엔 별도 제기가 더 유리할 수 있다.
🔸 소장에 포함할 핵심 내용
- 소유권 및 점유 관계
- 퇴거 요청 경과
- 훼손 상황과 그 피해 내역
- 증빙자료 (사진, 견적서, 경찰 진술서 등)
🔸 감정평가사 견적 활용
- 수리비 산정이 어려운 경우, 감정평가사 의견서 첨부
- 임대인 단독 견적보다 법원 신뢰도가 높음
명도소송 중 훼손 방지를 위한 사전 예방 팁
계약 종료 전 사전 방문 요청
- “이사 전 집 상태 확인이 필요하다”는 이유로 사전 방문 유도
- 동행자 1인 이상 입회 권장
퇴거 합의서에 훼손 책임 명시
- “퇴거 시 고의 훼손 발생 시 민·형사 책임을 진다”는 문구 삽입
- 입주 시 사진 촬영 후 입주 상태 확인서 작성해 두면 더욱 유리
CCTV 활용 (공용 공간 또는 현관 앞)
- 주택 내 설치는 법적 제약이 있으나,
- 복도, 현관, 외부 진입로 CCTV 기록 확보 가능
고의 훼손은 강력히 대응해야 손해를 줄일 수 있다
퇴거를 앞둔 세입자가 감정적으로 분노하거나, 불만을 품고 고의로 집을 망가뜨리는 일은 생각보다 자주 발생한다.
이런 사안은 단순한 분쟁이 아니라, 형사상 손괴죄, 민사상 불법행위에 따른 손해배상 사유가 될 수 있다.
따라서 집을 손상당한 소유자 입장에서는 즉각적인 증거 확보와 법적 대응이 중요하다.
명도소송과 함께 손해배상청구를 준비하고,
필요하다면 형사 고소도 병행하여, 반드시 책임을 묻는 것이 최선의 전략이다.