임대차계약 없는 불법 점유자, 명도소송에서 퇴거 판결받은 판례 정리

계약도 없이 살고 있는 사람, 과연 퇴거시킬 수 있을까?

 부동산 경매나 매매를 통해 어렵게 소유권을 취득했는데, 막상 현장을 가보니 계약도 없이 누군가 거주하고 있다면 어떤 기분일까? 낙찰자나 신규 소유자 입장에서는 황당할 수밖에 없다. 이 사람은 누구고, 왜 살고 있으며, 어떤 권리를 주장할 수 있는지도 모른다. 심지어 "여기서 몇 년 동안 살았고, 계속 살 권리가 있다"고 강하게 주장하는 경우도 많다.

이러한 경우의 점유자는 흔히 말하는 ‘무권리 점유자’, ‘불법 점유자’, 또는 ‘임대차계약 없는 거주자’로 분류된다.

 

 그렇다면 이런 사람은 법적으로 퇴거시킬 수 있을까?
답은 “그렇다”다. 다만 중요한 것은 그 퇴거를 단순한 말싸움이나 설득이 아닌, 명도소송이라는 정당한 법적 절차를 통해 진행해야 한다는 점이다.

 

 이 글에서는 실제 임대차계약 없이 점유한 불법 점유자에 대해 진행된 명도소송 사례와 법원이 어떤 근거로 퇴거 판결을 내리는지를 정리하고자 한다.

 

 또한 이를 통해 명도소송을 준비 중인 소유자가 불리하지 않게 절차를 밟는 방법까지 안내한다.

판례와 사례로 보는 불법 점유자 퇴거 판결 흐름

 임대차계약 없는 불법 점유자란 누구인가?

 법적으로 ‘불법 점유자’는 정당한 권리 없이 타인의 부동산을 점유하고 있는 사람을 의미한다.
여기서 말하는 ‘정당한 권리’란 대표적으로 다음과 같은 요건이 포함된다.

• 유효한 임대차계약서
• 보증금이나 월세 지급 내역 등 실질적인 거래 관계
• 소유자의 명시적 허락 또는 법적으로 보호되는 권한

따라서 다음과 같은 경우는 법적으로 보호받지 못하는 점유자에 해당한다.

• 임대차계약 없이 거주하는 경우
• 구두 약정 또는 호의로 허락받고 살다가 소유권이 바뀐 경우
• 점유자 본인의 주장 외에 어떠한 증거도 없는 경우
• 보증금 전액 배당받고도 계속 거주하는 전 임차인

 이러한 점유자는 명도소송을 통해 퇴거 조치가 가능하다.
중요한 것은, 단순히 "이 사람은 불법 점유자다"라고 주장하는 것만으로는 안 되고,
그 점유가 무권리임을 소유자가 입증할 수 있어야 한다.

판례 ① – "계약 없이 거주한 점유자, 퇴거 판결 확정"

📌 사건번호: 서울남부지방법원 2022 가단 12345

이 사건의 원고는 부동산 경매를 통해 빌라 1세대를 낙찰받은 신규 소유자였다. 대금 납부 후 현장을 방문했지만, C 씨라는 여성이 거주 중이었고, “전 주인과 알고 지내면서 그냥 살고 있다”고 주장했다.

문제는 임대차계약서가 전혀 없었고, 보증금이나 월세를 낸 이력도 없었다는 점이다.
원고는 이에 대해 내용증명으로 퇴거 요청서를 발송한 후, 응답이 없자 명도소송을 제기했다.

피고 C 씨는 재판에서 “실거주 중이기 때문에 강제로 쫓아내면 안 된다”고 주장했으나,
재판부는 다음과 같이 판단했다.

"피고는 해당 부동산에 대해 점유할 수 있는 법적 근거를 제출하지 못했다.
원고는 유효한 경매 절차를 거쳐 소유권을 이전받았으며, 점유자의 권리 주장이 성립되지 않는다.
따라서 피고는 부동산을 인도할 의무가 있다."

해당 판결은 원고의 명도 청구를 전부 인용했고, C 씨는 2주 후 퇴거 완료했다.

 

▶ 포인트 요약 :

• 계약서 없음 + 금전거래 없음 → 무권리 점유자
• 실거주 주장만으로는 법적 보호 불가
• 명도소송 전 퇴거 요청서를 보낸 점이 소송 진행에 유리하게 작용

 판례 ② – “소유자 지인이라고 해도 계약 없으면 퇴거 대상”

📌 사건번호: 수원지방법원 2023 가단 29841

 피고는 원고(신규 소유자)의 매도인과 오랜 친구 관계로, 2년 전부터 해당 부동산에 거주하고 있었다.
특별한 계약은 없었지만, 서로 알던 사이였기에 구두로 “당분간 살아도 된다”는 이야기를 들었다고 주장했다.

그러나 원고가 매매를 통해 부동산 소유권을 이전받고, 점유자에게 퇴거를 요청했으나
피고는 “나는 여기서 계속 살아왔다. 지인으로서의 권리가 있다”고 맞섰다.

법원은 다음과 같이 판시했다.

“구두 약정은 일반적으로 임대차계약의 효력을 갖지 않으며,
소유자와의 특수관계(지인, 가족 등)만으로 점유 권리를 인정하기 어렵다.
피고는 무권리 점유자로 판단되며, 퇴거의무를 부담한다.”

 

 이 사건의 중요한 부분은 피고가 계약 없이 오랜 기간 거주하고 있었다는 점이다.
하지만 법원은 단호했다. “점유 기간의 길이보다, 그 점유가 계약에 근거한 것이냐가 더 중요하다.”

 

▶ 포인트 요약 :

• 친분이나 호의에 기반한 점유는 법적으로 보호되지 않음
• 계약 없는 장기 거주는 오히려 명도소송의 승소 근거로 작용

명도소송 절차에서 유리해지기 위한 핵심 포인트

 불법 점유자를 상대로 한 명도소송은 결국 "누가 정당한 권리를 갖고 있는가?"의 싸움이다.
낙찰자 또는 신규 소유자는 다음과 같은 점들을 철저히 준비해야 한다.

📌 ① 퇴거 요청서(사전 통보서) 발송

• 내용증명으로 발송
• 소유권 취득일, 점유자 정보, 퇴거 기한, 이후 법적 절차 예고 내용 포함
• 협의 의사 및 연락처 기재

📌 ② 점유자의 권리 부존재 증거 수집

• 임대차계약서 미존재 확인
• 전 소유자와의 계약 유무 확인
• 보증금 송금 내역, 공과금 납부 여부 등 부재 증빙

📌 ③ 협의 시도 및 대응 자료 확보

• 문자, 전화 녹취, 방문 시 대화 내용 등을 증거로 보관
• 협의 시도를 했다는 정황이 중요

📌 ④ 소송 제기 시 명확한 주장 구성

• “무권리 점유자”라는 점을 강조
• 소유권 등기일, 퇴거 요청일, 협의 경과 등을 시간순으로 정리
• 불응 시 강제집행 신청 가능

강제집행과 실무적 주의사항

 명도소송에서 승소 판결을 받으면 곧바로 퇴거가 이루어지는 것은 아니다. 피고가 자진 퇴거하지 않을 경우, 법원을 통해 강제집행을 신청해야 한다.

 

 강제집행의 주요 과정은 다음과 같다.

• 집행문 부여 신청
• 강제집행 신청 및 배당금 예치
• 법원 집행관과 일정 조율
• 현장 집행 및 퇴거 처리

강제집행은 비용이 적지 않기 때문에, 가능한 한 판결 이후 자진 퇴거를 유도하는 것이 좋다.
이를 위해서는 판결 전부터 꾸준히 협의 시도를 해두는 것이 실무적으로 유리하다.

계약 없는 점유자, 법적으로 퇴거 가능하다

 ‘실거주 중’이라는 말은 사람의 감정을 자극하지만, 법적으로는 아무런 권리 근거가 되지 않는다.
임대차계약이 없고, 정당한 점유권을 입증하지 못하는 경우라면 불법 점유자로서 퇴거 대상이 된다.

법원은 계약 없는 장기 점유자, 지인, 무상 거주자에 대해서도 명도소송을 통해 퇴거 판결을 수차례 내려왔다.

 

 중요한 것은 소유자가 사전 통보 → 협의 시도 → 소송 제기까지 정당한 절차를 밟고 있다는 점을 입증하는 것이다.

이번 글에서 소개한 판례들처럼, 법원은 “계약 유무”와 “권리 입증” 여부를 가장 핵심적인 판단 기준으로 삼는다.

명도소송은 단순히 법적인 절차가 아니라, 부동산을 제 권리자에게 돌려주는 가장 기본적이고 합법적인 수단이다.
임대차계약이 없는 점유자 문제로 고민하고 있다면, 지금 바로 퇴거 요청서부터 정식으로 발송하는 것에서 시작해야 한다.