명도소송 전 사전 통보서 작성법과 실제 효력은?

 부동산 경매로 내 집을 낙찰받았을 때 가장 먼저 마주치는 현실적인 문제는 뭘까요?

바로 기존 거주자의 퇴거 문제입니다.

많은 낙찰자들이 부동산 소유권을 넘겨받자마자 점유자를 내보내기 위해 명도소송에 돌입하지만, 사실 그 전에 반드시 거쳐야 할 ‘하나의 절차’가 있습니다.

 
 이 절차는 간단하지만, 소송 전체의 흐름을 바꿔놓을 수 있을 정도로 강력한 전략적 수단입니다. 
바로 ‘사전 통보서(퇴거 요청서)’입니다.

 

 단순히 한 장 짜리 통지문으로 보일 수 있지만, 이 문서 한 장이 점유자의 자진 퇴거를 이끌어내고, 명도소송에서는 “협의 노력”을 보여주는 핵심 증거로 작용하게 됩니다.

 오늘은 명도소송에서 왜 사전 통보서가 중요한지, 그리고 실제 사례와 판례를 통해 사전 통보서의 효과를 자세히 살펴보겠습니다.

명도소송 전에 ‘사전 통보서’가 왜 필요할까?

 명도소송은 단순한 ‘소유권 주장’ 이상의 절차입니다.
법원은 단지 소유자가 누구인지만 보는 것이 아니라, 소유자가 점유자에게 정당하게 퇴거 요청을 했는지, 그리고 소송 이전에 협의를 시도했는지까지 함께 봅니다.

 

이때 사전 통보서는 다음과 같은 핵심 역할을 합니다.

• 첫째, 점유자에게 퇴거 요청을 명확하게 전달한 공식 문서로 작용합니다.
• 둘째, 이후 소송이 진행될 경우 “경고를 주었다”는 정당성 있는 증거가 됩니다.
• 셋째, 법원에서는 ‘소유자가 충분한 협의 노력을 했는가’를 판단할 때 매우 중요하게 작용합니다.
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 만약 통보서 없이 곧바로 소송을 걸었다가, 점유자가 “전혀 통보받은 적이 없다”고 주장한다면 어떻게 될까요?
법적으로는 시간도 더 걸리고, 오히려 낙찰자 측이 불리한 입장에 처할 수 있습니다.
하지만 내용증명으로 퇴거 요청서를 보낸 기록이 있다면, 소송 흐름은 완전히 달라집니다.

 실전 사례 ① "그냥 나간다더니 3달을 버텼습니다"

 서울 노원구의 A 씨는 2024년 11월, 다세대 주택을 경매로 낙찰받았습니다. 대금 완납까지 완료한 뒤, 현장을 찾아가 보니 임차인 B 씨가 거주하고 있었습니다. B 씨는 "곧 나가겠다"며 구두로 말했고, A 씨는 명도소송 없이 기다려보기로 했죠.

 

 그런데 문제는 그다음부터였습니다. 짐을 어느 정도 싸놓고도 B 씨는 3개월이 넘도록 이사를 가지 않았고, A 씨가 계획했던 리모델링 공사와 전세 재임대 계획은 전부 지연되었습니다. 결국 A 씨는 뒤늦게 명도소송을 제기했습니다.

하지만 법원의 판단은 의외였습니다.

“사전 통보 없이 장기간 방치한 손해에 대해 피고에게 책임을 묻기 어렵다.”

 

  즉, 아무리 점유자가 잘못했더라도 사전 통보를 하지 않고 기다린 시간에 대한 손해는 인정받기 어려웠던 겁니다.

▶ 이 사례에서 가장 아쉬운 점은, 기다리기 전에 내용증명으로 사전 통보서라도 보냈어야 한다는 점입니다.
▶ 퇴거 요청 날짜, 기한, 이후 조치를 명확하게 전달했더라면 소송 흐름도 달라졌을 것입니다.

실전 사례 ② “통보서 한 장에 2주 만에 나갔습니다”

 이번엔 완전히 반대의 결과가 나온 사례입니다.
부산 수영구의 C 씨는 빌라를 경매로 낙찰받았는데, 현황조사서에 점유자 미상으로 표시돼 있었고, 계약자도 실종된 상황이었습니다. 어디부터 접근해야 할지 막막했지만, C 씨는 해당 주소지에 내용증명으로 퇴거 요청서를 발송합니다.

 내용은 다음과 같았습니다.

"소유권을 취득한 C입니다. ○일까지 자진 퇴거를 요청드리며, 기한 내 퇴거가 어려울 경우 명도소송을 제기할 수 있음을 알려드립니다."

 

 며칠 뒤, 예상치 못하게 점유자 D 씨가 직접 연락해 왔습니다.

그는 “지인의 부탁으로 잠시 거주했을 뿐 정식 계약은 없었다”며 2주 내에 자진 퇴거하겠다고 약속했고, 실제로 이행했습니다.

 

▶ 사전 통보서 하나가 소송 없이 문제를 해결한 사례입니다.
▶ 불법 점유자나 무상 거주자, 계약 관계가 모호한 경우일수록 통보서가 더 효과적일 수 있습니다.

실전 사례 ③ 판례로 인정받은 ‘협의 노력’의 증거

 2022년, 서울남부지방법원에서 있었던 실제 명도소송 판례(2022 가단 5232 사건)에서는, 낙찰자가 점유자에게 2회에 걸쳐 내용증명으로 퇴거 요청을 보낸 뒤 명도소송을 진행했습니다.

 피고는 “협의나 고지가 없었다”고 주장했지만, 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

"원고는 점유자에게 명확하게 퇴거 요청을 전달했고, 협의 시도도 있었으므로 피고 측의 고의적 지연으로 본다."

 

 결국 피고는 강제집행 판결을 받았고, 손해배상 일부까지 낙찰자에게 인정됐습니다.

▶ 이처럼 사전 통보서는 단순한 요청이 아니라, 소송에서 유리한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.
▶ 점유자의 악의적 시간 끌기를 막고, 빠른 강제집행과 손해배상까지 연결되는 전략적 장치입니다.

사전 통보서는 어떻게 써야 효과적일까?

사전 통보서에는 정해진 양식이 있는 건 아닙니다. 중요한 건 ‘내용의 명확성’과 ‘정중하지만 단호한 표현’입니다.

사전 통보서에 꼭 포함해야 할 항목

① 서두

• 소유권 이전일, 등기번호 등 객관적인 정보
• 현재 점유가 정당한 계약에 의한 것이 아님을 명시

② 본문

• 퇴거 요청 날짜 명시 (예: ○○일까지)
• 퇴거하지 않을 경우 명도소송 예정임을 안내
• 협의 연락처 기재

③ 마무리

• 발신자 실명, 주소, 연락처 명확히 표기
• 내용증명 우편으로 발송
• 수취인 부재 시에는 송달불능 확인서도 보관

📌 팁 하나 더!
법적 표현을 너무 강하게 쓰면 반감이 생길 수 있습니다. 예를 들어 “법적 조치를 취할 것입니다”보다는 "원만한 명도 협의를 위해 이와 같은 요청을 드립니다. 다만, 기한 내 퇴거가 어렵다면 부득이하게 법적 절차를 진행할 수 있음을 알려드립니다."
이런 식의 표현이 훨씬 부드럽지만 효과적입니다.

명도소송, 시작은 ‘통보서 한 장’이다

명도소송은 이기고 지는 싸움이 아닙니다. 얼마나 빠르고 정당하게 내 부동산을 회복하느냐가 핵심입니다.
그리고 그 시작은 바로 사전 통보서입니다. 

 

내용증명으로 보낸 통보서 한 장이
👉 소송을 피하게 만들 수도 있고,
👉 소송이 불가피할 경우엔 빠르게 승소를 이끌어내는 결정적 무기가 됩니다.
👉 심지어 손해배상 청구 시에도 강력한 협의 증거로 활용됩니다.

 

명도소송을 준비 중이라면, 지금 당장 소장을 쓰기 전에 퇴거 요청서부터 보내세요.
그게 바로 명도소송을 ‘이기는 전략’의 시작입니다.