부동산 경매에서 소멸되지 않고 인수되는 권리

 경매 처음 시작하면 대부분 감정가랑 낙찰가 차이만 보고 “싸게 사면 끝”이라고 생각하더라.
근데 실전에서는 낙찰받고 나서야 ‘함정’이 드러나는 경우가 꽤 많아. 그중 대표적인 게 바로 매각으로 소멸되지 않는 권리, 즉 낙찰자가 떠안게 되는 권리들이지. 이걸 모르고 입찰하면, 싸게 샀다고 좋아하다가 낙찰받고 수천만 원 손해 보는 경우도 있어.

 

 말소기준권리보다 후순위는 대부분 소멸되지만, 예외가 있어. 오늘은 그런 인수되는 권리들 중에서도 실제로 자주 마주치는 5가지 사례를 중심으로, 문제가 왜 생기는지, 어떻게 피할 수 있는지, 이미 낙찰된 경우엔 어떻게 해결하는지까지 정리해 볼게. 진짜 이거 하나만 잘 챙겨도 입찰 실수 절반은 줄일 수 있어.

1. 대항력 있는 세입자 보증금 – 배당요구 안 하면 낙찰자가 떠안는다

 가장 많이 실수하는 게 이거. 세입자가 전입신고랑 점유를 다 갖췄고, 배당요구를 안 한 경우야. 이 상황이면 경매가 끝나도 세입자 보증금을 낙찰자가 인수해야 돼. 보통 입찰 전에 확인 안 하고, “세입자 있으니 나가겠지” 이런 식으로 넘어가면 큰일 난다.

실전 사례

서울 구로구에 있는 다세대주택. 감정가는 2억, 낙찰가는 1억 4천. 겉보기에 꽤 괜찮은 가격이었어. 근데 문제는 세입자가 보증금 5천만 원에 전입도 돼 있고 점유도 하고 있었는데, 배당요구를 안 한 상태였던 거야. 이건 경매법상 낙찰자가 보증금을 그대로 안고 가야 하는 구조야. 결국 낙찰자는 싸게 샀다고 생각했지만, 실제로는 시세 차익이 거의 없었지.

해결 방법

 입찰 전에는 꼭 매각물건명세서에서 ‘배당요구 있음 / 없음’을 확인해야 해. 전입세대열람 내역이랑 현황조사서로 실제 점유 여부도 체크해야 하고. 배당요구 안 한 세입자 보증금은 그냥 낙찰자가 떠안는다고 보면 돼. 애매하면 그냥 입찰 포기하거나, 보증금만큼 입찰가에서 마이너스해야 해. 

2. 법정지상권 – 토지랑 건물 소유자가 다르면 무조건 의심해야 함

 이건 특히 토지 경매에서 자주 나와. 건물 소유자랑 토지 소유자가 다르고, 건물의 소유권이 저당권보다 앞선 경우, 토지를 낙찰받아도 건물을 철거할 수 없고, 토지를 내 맘대로 못 쓴다는 게 핵심이야. 이게 바로 ‘법정지상권’이라는 거지.

실전 사례

 대구 달서구의 상가 부지. 토지 소유자가 채무불이행으로 경매 들어갔고, 그 위에 건물은 다른 사람이 오래전부터 소유하고 있었어. 낙찰자는 토지를 낙찰받고 나서 건물 철거하고 새로 짓거나 임대하려 했는데, 법원에서 법정지상권 성립 판정이 나서 아무것도 못 하게 됐어. 시간은 시간대로 날리고, 계획도 전부 틀어졌지.

해결 방법

 등기부등본으로 토지랑 건물 소유자가 같은지 먼저 확인하고, 건물 소유권이 말소기준권리보다 선순위인지도 따져봐야 해. 건축물대장이랑 감정평가서에 ‘법정지상권 성립 가능성 있음’ 같은 문구 있으면 입찰 다시 생각하는 게 맞다.

3. 유치권 – 서류엔 안 보이고, 현장에서 막는 권리

 이건 진짜 애매한 권리 중 하나야. 유치권은 점유 + 채권이 존재 + 목적물 관련성이 3박자 맞아야 성립돼. 공사비를 못 받았다고 주장하면서 현장에서 출입을 막고 버티는 경우가 많아. 문제는 이게 등기부엔 안 나와서 현장 실사 안 하면 절대 모른다는 거야.

실전 사례

인천 서구의 공장 경매 건. 내부 수리공사업자가 1억 원 공사비를 못 받았다면서 유치권 주장하고 출입구에 붙어 앉음. 팻말 붙이고, CCTV 달고, 사람 들락거리는 것도 막았어. 낙찰자는 인도명령 신청했지만, 유치권 진위 판단 때문에 강제집행이 4개월 이상 지연됐고, 공장 활용도 못 하고 손해만 계속 쌓였지.

해결 방법

현황조사서에 ‘유치권 주장’이라고 나오면 바로 의심하고 현장 실사 가야 돼. 공사 흔적, 사람 거주 여부 확인하고, 유치권 주장하는 쪽에서 계약서, 영수증, 공사일지 같은 증빙이 있는지도 꼭 확인해야 해. 법적 요건이 미비하면 인도명령으로 해결 가능하고, 진짜 유치권이라면 합의하거나 소송밖에 답이 없다.

4. 선순위 전세권·지상권 – 등기부에 정확히 찍힌 권리는 피할 수 없다

 이건 상대적으로 명확해. 등기부 ‘을구’에 찍혀 있는 선순위 전세권, 지상권, 지역권 같은 것들은 절대 소멸되지 않고 낙찰자에게 그대로 인수되는 권리야. 말소기준권리보다 앞서 있으면 낙찰받고 나서 계약 승계하거나 보증금 돌려줘야 돼.

실전 사례

 충남 아산의 전원주택. 전세권이 2021년에 설정돼 있었고, 근저당권은 2022년에 들어감. 근저당권 기준으로 경매 진행됐는데, 전세권이 선순위라 소멸되지 않았고, 낙찰자는 전세보증금 8천만 원을 전부 인수하게 됐지. 이건 법적으로 정말 정당한 상황이라 방법도 없었어.

해결 방법

등기부등본 ‘을구’ 꼭 확인하고, 말소기준권리와 순서 비교해 봐. 만약 전세권이나 지상권이 선순위로 돼 있으면 그건 소멸 안 된다. 전세 기간이 남았으면 계약 그대로 유지해야 하고, 끝났다면 보증금 돌려줘야 해. 지상권, 지역권은 건물 철거나 토지 활용에 직접적인 제약이 있으니 정말 조심해야 해.

5. 분묘기지권·공공설비 – 애초에 개발 자체가 막히는 권리

 이건 좀 특이한 경우인데, 묘지나 전봇대, 하수관, 공용도로 같은 게 설치돼 있으면 그 자체로 인수되는 부담이 될 수 있어. 특히 20년 이상 된 묘지는 분묘기지권이 성립될 수 있어서 강제로 이장도 못 해. 공공시설도 마찬가지로 이전 불가한 경우가 대부분이야.

실전 사례

 전북 익산의 단독주택 낙찰자 G 씨. 입찰 전 서류만 봤는데, 현장에 가보니 뒤뜰에 20년 된 묘지 2기가 있었어. 유족은 “이건 가족묘”라며 절대 이전 못 한다고 주장했고, 결과적으로 땅 일부를 전혀 활용 못 하게 됐지. 또 다른 사례로는 경남 진주에서 낙찰한 상가부지 중 한쪽에 하수관과 전봇대가 박혀 있어서, 건축 허가가 안 나오는 상황도 있었어.

해결 방법

 이건 현장 실사 말고는 방법이 없다. 묘지는 지자체 협의 없이 함부로 이장 못 하고, 공공설비는 이전에 수백~수천만 원 들어가거나 아예 불가능한 경우도 있어. 감정평가서에 ‘이용상 제한 있음’ 같은 문구 있으면 무조건 체크하고, 지적도·토지이용계획확인원도 같이 봐야 돼. 애초에 개발 목적이라면 이런 물건은 피하는 게 정답이야.

 인수되는 권리는 감정가보다 훨씬 중요하다

 경매에서 싸게 낙찰받는 것보다 중요한 건, 낙찰 후 돈이 새는 구멍이 없느냐는 거야. 인수 권리는 바로 그 ‘돈 새는 구멍’이고, 실제 투자에서 손익을 가르는 핵심 포인트야.

지금까지 정리한 다섯 가지 인수권리 – ① 대항력 있는 임차인 보증금, ② 법정지상권, ③ 유치권, ④ 선순위 전세권·지상권, ⑤ 분묘·공공설비 이것만 정확히 구별하고 대응해도, 경매에서 실패할 확률은 확실히 줄어들어.

 입찰 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 다 체크해야 하고, 가능하면 현장도 꼭 한 번 가보자. 이게 귀찮고 어려워 보여도, 한 번 실수해서 수천만 원 잃는 것보단 훨씬 낫지.