부동산 경매 감정평가서 오류 잡는 법, 허위 항목 5가지 체크포인트

 부동산 경매에 입찰할 때 가장 먼저 확인하게 되는 서류 중 하나가 바로 감정평가서다. 감정평가서는 해당 부동산의 시세, 상태, 위치 등을 종합적으로 고려해 작성된 공식 보고서로, 법원이 경매 개시 전에 지정 감정평가사에게 의뢰하여 작성된다.

 

 하지만 감정평가서가 절대적으로 신뢰할 수 있는 자료는 아니다. 실제 시장에서는 감정가와 실거래가 사이의 괴리, 허위 사실 기재, 과도한 시세 반영 등 다양한 문제가 보고되고 있다. 감정평가서의 부정확한 정보에 휘둘리면, 낙찰 후 손해를 입거나 불필요한 분쟁에 휘말릴 수 있다.

 

 2025년 현재, 부동산 경매에 대한 수요가 높아지면서 ‘감정가를 얼마나 믿을 수 있느냐’는 투자자의 실전 판단 기준이 되고 있다. 이번 글에서는 경매 감정평가서에서 흔히 발견되는 허위 항목 5가지를 중심으로, 오류를 어떻게 식별하고 사전에 리스크를 줄일 수 있는지 구체적인 방법을 설명한다. 감정평가서를 ‘읽을 줄 아는’ 사람이 경매에서 손해를 피할 수 있다.

감정평가서가 만들어지는 구조부터 이해하자

 감정평가서는 법원이 의뢰한 감정평가사가 작성하며, 일반적으로 감정기일을 기준으로 해당 부동산의 시장가치를 산정해 보고한다. 이 과정에서 비교사례방식, 원가법, 수익환원법 등을 사용하지만, 대부분은 비교사례방식을 적용한다. 즉, 주변에 매매된 유사 부동산 가격을 기준으로 평가액을 결정하는 방식이다.

 

 이론적으로는 매우 합리적인 방식이지만, 실제 현장에서는 평가사의 주관, 특정 비교사례의 오류, 정보 미흡 등으로 인해 감정가가 실제 시세와 다르게 형성되는 경우가 많다. 특히 낙후된 지역, 거래량이 적은 지역, 개발 예정지처럼 불확실성이 큰 지역의 감정가는 과대평가되기 쉽다.

 

 또한 감정평가서는 표면상 중립적이고 객관적인 문서처럼 보이지만, 정해진 서식에 따라 형식적으로 작성된 경우가 많으며, 현장 실사 없이 과거 정보만을 기반으로 작성된 사례도 적지 않다.

 

 따라서 감정평가서만 보고 무조건 “감정가보다 30% 저렴하니 싸다”는 식의 접근은 매우 위험하다. 감정가 자체가 부풀려졌을 가능성을 염두에 둬야 한다.

허위 항목 체크포인트 ① – 비현실적인 비교사례

 감정평가서에서 가장 흔히 발견되는 오류는 실제 시세보다 과도하게 높거나 낮은 비교사례를 사용하는 것이다. 감정가는 대부분 비교사례방식을 기반으로 하며, 평가사는 대상 부동산과 유사한 위치·면적·용도·건축 연도 등을 기준으로 거래 사례를 추출해 비교한다.

 

 문제는 이 비교사례가 실제 거래된 가격이 아니라 호가(매도인이 부른 희망 가격)이거나, 특수 거래(친인척 거래, 법인 간 거래 등)를 포함하는 경우다. 특히 지방이나 거래량이 적은 지역은 유효한 비교사례가 부족해 평가사가 편의적으로 특정 거래를 끌어다 쓰는 경우도 있다.

 

 실전 팁으로는 감정평가서에 나온 비교사례 주소와 가격을 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 카카오맵, 네이버 부동산 등의 매물 히스토리와 비교해 보는 것이다. 실제로는 1억 5천만 원에 팔린 유사 주택이 감정서에는 1억 8천으로 기재된 경우가 허다하다. 이런 식의 비교 오류를 사전에 확인하면 감정가의 신뢰도를 판단할 수 있다.

허위 항목 체크포인트 ② – 현장 상태 반영 누락

 감정평가서는 이론상 감정사가 현장 실사를 진행한 후, 해당 부동산의 상태를 반영해 평가하도록 되어 있다. 하지만 현실에서는 실사 없이 책상 위에서 작성되는 경우도 있으며, 외관만 보고 내부는 확인하지 못한 상태에서 작성된 경우도 많다.

 

 이로 인해 평가서에는 ‘내부 상태 양호’, ‘사용상 특별한 문제없음’이라고 기재되어 있지만, 실제 현장을 가보면 누수, 곰팡이, 내부 철거, 소방설비 미비 등 심각한 하자가 있는 경우도 있다. 특히 상가나 다가구 주택처럼 용도가 복잡한 물건은 내부 구조나 입점 여부가 평가에 큰 영향을 미치므로, 현장 확인 없이 작성된 감정가는 신뢰할 수 없다.

 

 이럴 땐 반드시 감정서 작성일 기준의 현장 방문을 병행하고, 평가서에 기재된 ‘건물 상태’와 실제 상태를 비교해야 한다. 현황조사서 또는 매각물건명세서와 비교해 불일치가 있는지도 체크해야 한다.

허위 항목 체크포인트 ③ – 도로 접도, 용도지역 등 개발 가능성 과장

 경매 감정평가서에서 종종 발견되는 허위 항목 중 하나는 도로 조건과 개발 가능성을 과대 평가하는 경우다. 감정서에 “도로 접함”, “개발 잠재력 있음”, “위치 양호” 등으로 기재되어 있어도, 실제로는 맹지(도로 없음)이거나, 접도 폭이 차량 진입이 불가능한 수준인 경우도 많다.

 

 또한 용도지역이 ‘제1종 일반주거지역’이라고 기재되어 있어도, 현실적으로는 지구단위계획 등으로 인해 사실상 개발 제한이 걸려 있는 경우도 있다. 이처럼 지적도, 토지이용계획확인서, 도시계획열람도 등과 비교해 감정서의 정보가 정확한지 검토할 필요가 있다.

 

 실전에서는 감정평가서에 "상업지 접함, 이용도 우수"라고 표기되어 있으나, 실제는 폭 1.5m 도로에 접한 골목의 노후 주택이었던 사례도 있었다. 겉으로는 개발 가능성이 있어 보이지만, 실사용은 어렵고 감정가만 높아진 경우다.

허위 항목 체크포인트 ④ – 임대 현황 또는 수익 분석 오류

 상가, 오피스텔, 원룸 건물 등의 경매 물건은 수익환원법이 적용되거나, 임대료 수익을 근거로 감정가를 산정하는 경우가 많다. 이때 감정서에 기재된 ‘현재 임대료’나 ‘월세 수익’ 정보가 실제와 다르거나, 부풀려져 있는 사례가 자주 발생한다.

 

 예를 들어, 감정서에는 월세 70만 원으로 기재되어 있지만, 실제 현장에서는 공실이거나, 전 세입자가 이탈한 상태에서 과거 정보로 평가된 경우도 있다. 이런 오류는 투자자가 수익성을 오판하게 만들어 실제로는 수익이 안 나는 물건을 수익형이라고 착각하게 만들 위험이 크다.

 

 따라서 임대 수익형 물건을 감정평가서를 통해 분석할 경우, 반드시 임대차계약서 사본, 전입세대 열람내역, 현장 인터뷰 등을 통해 실제 임차인 현황을 검증해야 한다. 감정가만 보고 “이 정도면 수익형이네”라고 판단하는 것은 위험하다.

허위 항목 체크포인트 ⑤ – 건물 면적·용도 불일치

 마지막으로 많이 발생하는 오류는 건축물대장과 감정서 상 면적 또는 용도 기재가 불일치하는 경우다. 간혹 감정평가서에는 "연면적 82㎡", "단독주택 용도"라고 기재되어 있지만, 실제 건축물대장을 열람하면 무허가 증축, 불법 용도 변경, 미등기 구조물이 존재하는 경우가 많다.

 

 특히 다세대·다가구·근린생활시설의 경우, 일부 층이 불법 용도로 전환되어 있어도 감정서에선 이를 반영하지 않거나 단순히 “용도 확인 필요”로 표기하고 넘어간다. 이럴 경우 향후 낙찰자는 불법 구조물 철거, 과태료 납부, 용도 변경 불허 등 불이익을 떠안을 수 있다.

 

 따라서 반드시 감정서와 함께 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도를 함께 열람해 건물의 실제 상태와 일치하는지 확인해야 한다. 단순히 감정서의 면적이나 층수만 보고 판단하면 안 된다.

감정평가서,  읽는 힘이 실전 수익을 만든다

 부동산 경매에서 감정평가서는 기본 중의 기본이다. 하지만 ‘공식 문서’라고 해서 무조건 신뢰해서는 안 된다. 실제 시장에서는 평가사도 사람이기에, 실수하거나 자료를 잘못 입력하거나, 심지어 현장조사 없이 평가서를 작성하는 일도 적지 않다.

 

 이번 글에서 소개한 허위 항목 5가지 – 비교사례 오류, 현장 상태 미반영, 도로 및 개발 과장, 임대수익 허위, 면적 및 용도 불일치는 감정서에서 자주 반복되는 실전 오류다. 이 항목만 꼼꼼히 체크해도 낙찰 후 발생할 수 있는 수천만 원 이상의 리스크를 사전에 차단할 수 있다.

 

2025년 부동산 경매 시장은 정보의 정확성과 해석 능력이 수익을 결정한다. 감정평가서를 그대로 믿지 말고, 직접 확인하고 의심하고 분석하는 습관이 투자 성공의 열쇠다. ‘읽는 만큼 보인다’는 말은 감정평가서에도 그대로 적용된다.