유치권 허위 주장에 속지 마라, 2025년 실전 피해사례와 대응 전략 총정리

 부동산 경매에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 '유치권'이라는 단어를 자주 들어봤을 것이다. 특히 최근 몇 년 사이 경기 불확실성과 금리 인상으로 부동산 경매 시장이 다시 주목을 받으면서 유치권 있는 경매 물건도 자주 등장하고 있다. 문제는 이 유치권이라는 것이 실제 법적으로 인정되는 경우도 있지만, 허위로 주장되는 경우도 많다는 점이다.
 
 유치권 허위 주장은 초보 경매 투자자가 쉽게 속을 수 있는 대표적인 리스크 중 하나다. 겉으로 보기엔 단순히 유치권이 걸린 물건처럼 보이지만, 사실 법적으로 아무런 근거가 없는 허위 주장일 가능성이 있다. 이럴 경우 제대로 대응하지 않으면 괜히 투자 기회를 놓치거나 낙찰 후 불필요한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다. 특히 2025년 현재, 허위 유치권을 둘러싼 법적 분쟁 사례가 꾸준히 늘고 있어 투자자들의 주의가 더욱 요구된다.
 
 이번 글에서는 실제 유치권 허위 주장으로 피해를 본 사례를 바탕으로, 초보자도 쉽게 실전에서 대응할 수 있는 구체적인 전략을 정리해 본다. 유치권이 있다고 해서 무조건 피할 것이 아니라, 허위 주장을 판별하고 안전하게 투자 기회를 잡는 것이 현명한 투자자의 자세다.

유치권 허위 주장, 왜 이렇게 많아졌을까

 최근 부동산 경매 시장에서 유치권 허위 주장이 늘어난 이유는 여러 가지다.
 
 첫째, 경기 침체와 고금리로 인해 기존 소유자들이 부동산을 지키기 위해 불법적인 수단을 쓰는 경우가 많아졌다. 특히 자금 사정이 어려운 소유자나 시공업체 관계자들이 허위 유치권을 내세워 낙찰자의 점유를 방해하고 버티는 사례가 빈번하다.
 
 둘째, 경매 투자에 대한 관심이 높아지면서 경험 부족의 초보 투자자가 늘어난 것도 한몫한다. 허위 유치권을 주장해도 초보 투자자들이 제대로 대응하지 못하고 포기하는 경우가 많기 때문에, 이를 악용하는 사람들이 늘어나는 것이다.
 
 셋째, 법적으로 허위 유치권을 주장해도 단기간 내에 처벌받거나 강제조치를 당하는 사례가 많지 않다. 법적 소송 절차가 복잡하고 시간도 오래 걸리기 때문에, 이를 악용해 시간 끌기 용도로 허위 주장을 하는 경우도 많다.
 
 이러한 배경 속에서 유치권 허위 주장을 제대로 구분하지 못하면 괜히 투자 기회를 날리거나, 반대로 대응 없이 물건을 낙찰받았다가 낭패를 보는 경우가 발생할 수 있다.

실전 피해사례 1. 허위 유치권에 속아 투자 포기한 사례

 2024년 경기 평택시에서 있었던 한 부동산 경매 사례를 살펴보자. 경매 초보자인 A 씨는 평택시 소재 아파트를 낙찰받을 기회를 눈앞에 두고 있었다. 매각물건명세서에 '유치권 주장 있음'이라는 문구가 적혀 있었고, 현장 방문 시에도 한 남성이 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 주장하며 점유하고 있었다.
 
 A 씨는 A 씨는 겁이 났다. 유치권이라는 말 자체가 익숙하지 않았던 데다, 현장에서 실질 점유를 하고 있는 사람을 보니 법적 분쟁이 걱정됐다. 결국 A 씨는 입찰을 포기했다. 이후 해당 물건은 시세보다 25% 저렴한 가격에 다른 투자자에게 낙찰됐다.
 
 이 사건의 뒷이야기를 보면 아쉽다. 사실 해당 유치권은 법적으로 아무런 근거가 없는 허위 주장으로 판명됐다. 공사계약서나 세금계산서 등 관련 서류가 없었고, 시공업체도 아닌 제삼자가 무단으로 점유하며 허위 유치권을 내세운 것이었다. 법원에 유치권 부존재 소송이 제기됐고, 약 2개월 만에 낙찰자는 명도에 성공해 시세 대비 저렴한 가격에 투자 수익을 올렸다.
 
 이 사례에서 A 씨가 미리 유치권의 실체를 제대로 조사했더라면, 불필요하게 투자 기회를 포기하지 않았을 것이다.

실전 피해사례 2. 허위 유치권을 방치해 큰 손해 본 사례

 이번에는 허위 유치권을 제대로 대응하지 못해 피해를 본 사례를 살펴보자. 2023년 인천 서구의 한 상가 경매 사건에서 B 씨는 상가를 낙찰받은 뒤, 기존 점유자의 유치권 주장을 무시하고 기다리기만 했다. 처음에는 단순한 허위 주장이라고 생각했지만, 법적 대응을 적극적으로 하지 않은 채 방치했다.
 
 문제는 점유자가 계속 버티며 실질적으로 상가를 사용했고, B 씨는 B 씨는 상가를 활용하지 못한 채 관리비, 대출 이자 등 추가 비용만 부담해야 했다. 결국 B 씨는 약 1년 가까이 실질 수익을 얻지 못했고, 이후 어렵게 법적 절차를 밟아 명도 했지만 이미 투자 수익은 크게 줄어든 상태였다.
 
 이 사례에서 가장 큰 문제는 허위 유치권이라는 정황을 알고도 적극적인 법적 대응을 하지 않았다는 점이다. 허위 유치권이라 해도 낙찰자가 소극적으로 대처하면 시간과 비용 손해로 이어질 수 있다는 교훈을 보여준다.

허위 유치권 판별법, 현장에서 반드시 체크해야 할 부분

 유치권 허위 주장을 효과적으로 판별하려면 현장조사와 법적 서류 검토를 꼼꼼히 해야 한다. 우선 현장에 실질 점유자가 있는지 반드시 확인해야 한다. 실질 점유가 없는 경우 허위 주장 가능성이 매우 높다.
 
 다음으로 공사계약서, 세금계산서, 견적서, 시공 내역 등 유치권을 주장할 법적 근거가 있는지 확인해야 한다. 서류가 부실하거나 존재하지 않는다면 허위일 가능성이 크다.
 
 주변 탐문도 매우 중요하다. 인근 주민, 상가 점주, 공인중개사를 통해 해당 부동산의 공사 이력이나 점유 상황을 확인하면 허위 여부를 파악하는 데 도움이 된다.
 
 또한 법원에 유치권 부존재 확인 소송을 제기해 법적 판단을 받는 것이 가장 확실한 대응 방법이다. 허위 유치권이라면 법원에서 이를 인정해주지 않으며, 이후 강제집행을 통해 명도를 진행할 수 있다.

유치권 허위 주장 대응 전략, 이렇게 준비해야 한다

 허위 유치권에 제대로 대응하기 위해서는 체계적인 전략이 필요하다. 먼저 매각물건명세서와 현황조사서를 꼼꼼히 분석해 유치권 관련 정보가 있는지 확인해야 한다.
 
 다음으로 현장 방문을 통해 점유 실태를 직접 파악하고, 서류 검토를 통해 법적 근거 여부를 확인해야 한다. 필요하다면 변호사나 경매 전문가의 도움을 받아 유치권의 실체를 정밀 분석하는 것이 안전하다.
 
 허위 유치권 가능성이 높다고 판단되면 즉시 유치권 부존재 확인 소송을 제기하는 것이 핵심이다. 소송 기간 동안 점유자가 버티는 경우도 있지만, 법원의 판단을 받으면 이후 강제집행 절차가 한결 수월해진다.
 
 특히 소극적으로 대처하거나 대응을 미루면 점유자가 계속 버티면서 낙찰자의 시간과 비용 손해가 커질 수 있다. 적극적인 대응과 법적 절차 활용이 안전하고 효율적인 투자로 이어진다.

허위 유치권에 속지 말고 똑똑하게 투자하자

 2025년 부동산 경매 시장에서는 유치권 허위 주장을 둘러싼 분쟁이 계속해서 늘어날 가능성이 크다. 경기 불확실성과 부동산 시장 침체 속에서 기존 소유자들이 불법적인 방법으로 점유를 지속하려는 사례가 많아지고 있기 때문이다.
 
 하지만 허위 유치권이라고 해서 무조건 피할 필요는 없다. 오히려 실질적인 법적 근거가 없고, 낙찰자가 적극적으로 대응할 준비가 돼 있다면 허위 유치권 물건은 시세보다 저렴하게 좋은 투자 기회를 잡을 수 있는 가능성도 크다.
 
 핵심은 정확한 정보 분석과 철저한 준비, 그리고 적극적인 법적 대응이다. 허위 유치권에 속지 않고 똑똑하게 판별하고 대응한다면, 유치권 있는 경매 물건조차 안전하고 수익성 있는 투자 기회로 바꿀 수 있다.
 
 경매 시장의 흐름과 법적 리스크를 제대로 파악하고 현명한 판단으로 안전한 투자를 실현하자.