필수로 알아야 할 부동산 경매 용어 뽀개기

 부동산 경매에 관심을 가지는 사람들이 많아지고 있다. 경매는 집을 싸게 살 수 있는 좋은 방법이지만, 처음 접하면 낯선 용어들이 정말 많다. 특히 법원 경매를 처음 시작하는 사람들은 등기부등본, 말소기준권리, 대항력 같은 말을 들으면 머리가 아프고 어렵게 느껴진다. 그래서 이번 글에서는 경매에서 자주 사용하는 용어들에 대해 하나하나 차근차근 설명해 보겠다. 어려운 법률 용어나 복잡한 말 대신, 실제 생활 속 상황을 예로 들어 설명하니 끝까지 읽어보면 경매가 훨씬 가깝고 쉬워질 것이다.

경매에서 자주 사용하는 용어들 : 등기부등본이란?

 경매에서 자주 사용하는 용어 중 첫 번째로 꼭 알아야 할 것이 '등기부등본'이다. 등기부등본은 쉽게 말해 '집의 이력서'라고 생각하면 된다. 우리가 사람을 뽑을 때 이력서를 보고 학교, 경력, 자격증을 확인하는 것처럼, 집이나 땅에도 그동안 어떤 일이 있었는지를 적어놓은 문서가 바로 등기부등본이다.

 예를 들어보자. 만약 친구가 자전거를 사겠다고 하는데, 그 자전거가 도둑맞은 건 아닌지, 고장 난 건 아닌지 모르고 그냥 돈을 준다면 걱정이 될 것이다. 그래서 자전거의 주인을 확인하고, 어디서 샀는지 알아보는 게 안전하다. 집도 마찬가지다. 등기부등본을 보면 이 집의 진짜 주인이 누구인지, 은행에 돈을 빌릴 때 이 집을 담보로 맡긴 적이 있는지(근저당권), 혹시 세금 안 내서 압류된 적이 있는지 등을 알 수 있다. 경매에 참여하기 전, 등기부등본은 반드시 꼼꼼히 확인해야 한다.

경매에서 자주 사용하는 용어들 : 말소 기준권리와 근저당권

 다음으로 경매에서 자주 사용하는 용어 중 가장 헷갈리는 것이 '말소기준권리'와 '근저당권'이다. 이건 조금 어려워 보여도 아주 쉽게 비유해서 설명할 수 있다.

 먼저 근저당권은 은행이나 금융기관이 돈을 빌려줄 때, 혹시 돈을 못 갚을 경우를 대비해 집이나 땅을 담보로 잡아두는 권리다. 친구에게 돈을 빌려주며 "네가 돈 못 갚으면 네 자전거 가져갈게!"라고 약속하는 것과 비슷하다. 집도 마찬가지로 은행이 돈을 빌려주며 집을 담보로 잡아두는데, 그게 바로 근저당권이다.

 그럼 '말소기준권리'는 뭐냐? 쉽게 말해, 경매가 끝난 뒤에도 남는 권리와 없어지는 권리를 구분하는 기준점이라고 생각하면 된다. 이 기준보다 먼저 생긴 권리는 낙찰받아도 남아 있고, 이 기준보다 나중에 생긴 권리는 낙찰받으면 깨끗이 사라진다.

 실제 예시를 보자. 어떤 집에 이렇게 권리가 있다고 해보자.

 2020년 5월: 근저당권 설정 (말소기준권리)

 2021년 3월: 압류

 2022년 7월: 가압류

 이 경우, 2020년 5월의 근저당권이 말소기준권리다. 그래서 압류와 가압류는 낙찰받으면 깨끗이 사라지지만, 근저당권보다 먼저 생긴 다른 권리가 있다면 그대로 남을 수 있다. 그래서 말소기준권리를 제대로 파악해야 안전하게 집을 낙찰받을 수 있다.

 

경매에서 자주 사용하는 용어들 : 대항력과 임차인

 경매에서 자주 사용하는 용어 중 '대항력'도 정말 중요한 단어다. 특히 집을 빌려 사는 세입자가 있는 경우 꼭 확인해야 한다. 대항력이란 쉽게 말해 "나는 이 집에 계속 살 권리가 있어요!"라고 주장할 수 있는 힘을 말한다.

 이해하기 쉽게 예를 들어보자. 친구 집에 놀러 갔는데, 그 친구가 "우리 집에 개가 있어. 누구든 우리 집에 올 때는 개가 짖어."라고 한다면, 그걸 모르고 집에 가면 깜짝 놀랄 수 있다. 경매도 마찬가지다. 겉으로 보기엔 집이 깨끗하고 아무 문제 없는 것처럼 보여도, 그 안에 대항력이 있는 세입자가 살고 있다면 집을 낙찰받아도 바로 비워달라고 할 수 없다.

 대항력을 갖추려면 세입자가 '전입신고'와 '확정일자'를 받아야 한다. 전입신고는 "이 집에 살고 있어요!"라고 주민센터에 신고하는 것이고, 확정일자는 계약서를 가지고 주민센터에서 날짜를 받는 것이다. 이 두 가지를 모두 갖춘 세입자는 대항력이 생기고, 낙찰을 받아도 계속 살 권리가 생긴다.

 실제 사례로, 서울 관악구에서 경매로 소형 아파트를 낙찰받은 투자자가 있었다. 그런데 그 집에 대항력 있는 세입자가 살고 있었다. 결국 낙찰을 받고도 바로 입주를 못 하고, 세입자가 나갈 때까지 기다려야 했다. 이런 상황을 피하려면 매각물건명세서와 현황조사서를 꼭 확인해야 한다.

 

경매에서 자주 사용하는 용어들: 유치권, 법정지상권, 명도

 마지막으로 경매에서 자주 사용하는 용어 중 '유치권', '법정지상권', '명도'를 쉽게 정리해 보자. 이 용어들은 초보자들이 잘 모르고 넘어갔다가 낙찰 후 크게 당황하는 경우가 많다.

 먼저 유치권은 '공사대금을 못 받은 업체가 그 건물을 점유하고 있는 경우'에 생긴다. 예를 들어, 빵집을 새로 꾸미려고 인테리어를 했는데, 돈을 안 줬다면 인테리어 업체가 "돈 받을 때까지 가게 못 넘겨줘!"라고 하는 것과 비슷하다. 경매에서도 마찬가지다. 공사비 문제로 유치권이 걸려 있으면 낙찰을 받아도 바로 사용할 수 없는 경우가 있다.

 법정지상권은 땅 주인과 건물 주인이 다를 때 문제가 된다. 쉽게 말해, 친구 땅에 내가 작은 집을 지어놨다고 해보자. 나중에 그 땅이 경매로 넘어가도, 내 집을 마음대로 못 치운다. 이런 식으로 건물 주인이 땅을 계속 쓸 수 있는 권리가 법정지상권이다.

 명도는 낙찰받고 기존에 살던 사람을 내보내는 절차다. 쉽게 말해 "집을 새로 샀으니 비워주세요!"라고 요청하는 것이다. 보통 명도는 협의로 해결하지만, 안 나가겠다고 버티면 법원에 '인도명령'을 신청해야 한다.

 

 

 경매는 처음 접하면 어렵게 느껴질 수 있지만, 경매에서 자주 사용하는 용어들을 이렇게 일상적인 예시로 풀어보면 훨씬 쉽다. 등기부등본은 집의 이력서, 근저당권은 은행의 안전장치, 말소기준권리는 권리 정리의 기준선, 대항력은 세입자의 보호막, 유치권은 공사비 안 받은 사람의 마지막 카드, 법정지상권은 땅을 계속 쓰는 권리, 명도는 기존 거주자를 내보내는 절차다. 이 기본만 알고 경매에 접근하면, 낯선 용어에 겁먹지 않고 조금씩 경매 투자에 도전할 수 있다.