명도소송 중 버티는 세입자, 유형별 대응법

 명도소송에서 가장 골치 아픈 문제, '버티는 세입자'
명도소송은 부동산을 정당한 소유자에게 돌려주는 법적 절차다.
하지만 현실에서는 명도소송이 생각만큼 빠르게 끝나지 않는다.
특히 가장 큰 문제는 상습적으로 퇴거를 지연하는 세입자다.

 이들은 계약 기간이 끝났음에도 퇴거하지 않거나,
재판이 시작되었음에도 각종 방법으로 시간을 끌며 소유자의 인내심을 시험한다.

 명도소송에서 이런 상습 지연 세입자에 대해 어떻게 대응해야 할까?
이번 글에서는 실제 소송 경험을 기반으로 유형별로 세입자의 버티기 수법을 정리하고,
그에 따른 법적 대응법과 판례까지 정리한다.

상습 지연 세입자 유형 분석과 대응법

 명도소송을 진행하다 보면 소유자들이 가장 자주 마주치는 문제는 ‘세입자가 계속 버틴다’는 것이다. 법적 절차가 진행 중인데도 점유자는 퇴거하지 않고, 소유자는 자신이 권리를 행사하지 못하는 상황에 처하게 된다.

 

 특히 아래와 같은 ‘상습 지연형 세입자’ 유형은 명도소송을 지연시키는 주된 원인 중 하나다. 이 유형들을 사전에 파악하고 전략적으로 대응하면, 퇴거 소송을 훨씬 빠르고 정확하게 해결할 수 있다.

유형 ① 실거주 감정호소형 – “아이 학교 때문에 지금은 못 나간다”

 이 유형은 퇴거 사유가 명확함에도 불구하고,“현재 실제로 거주 중이기 때문에 지금 나갈 수 없다”며 감정적으로 호소하는 경우다. 주로 자녀 교육, 가족 병환, 갑작스러운 이사 사정 등을 들어 동정심 유발을 시도한다.

< 실제 사례 >
 서울 양천구에서 소형 빌라를 낙찰받은 A 씨는 퇴거 요청서를 보냈지만, 점유자인 임차인은 “아이의 초등학교 졸업 때까지만 거주하게 해 달라”며 퇴거를 거부했다. 결국 A 씨는 명도소송을 진행했고, 법원은 다음과 같이 판단했다.
“임차인의 실거주 사정은 이해되나, 계약기간 종료와 소유권 이전 사실이 명확하며, 새로운 소유자의 부동산 사용권을 제한할 사정은 되지 않는다.”
▶ 대응 포인트
• 감정적 사정이 있더라도 퇴거 요건이 충족되었는지를 우선 검토
• 정중하지만 단호한 내용증명 발송
• 소유자의 피해가 크다는 점을 서류로 제출 (공실 손해, 임대 지연 등)

유형 ② 무응답·잠수형 – “연락도 안 받고 집에도 안 나옴”

 이 유형은 소유자가 연락을 취하려고 해도 전화도 받지 않고, 집에도 나타나지 않는 유형이다. 실거주 중이지만 대화 자체를 회피하며, 내용증명도 반송되거나 수령 거부되는 경우가 많다.
< 실제 사례 >
경기도 김포의 오피스텔을 매입한 B 씨는 점유자가 집을 나가지는 않지만 연락이 전혀 닿지 않아 답답한 상황에 놓였다. B 씨는 내용증명 2회 발송 및 방문 통지서 부착, 사진 촬영, 관리실 확인서 등을 준비하여 명도소송을 제기했다.
법원은 명확하게 “사전 통보 노력은 충분했다”고 판단하고 퇴거 판결을 내렸다.
▶ 대응 포인트
• 내용증명 2회 이상 발송 + 송달불능 서류 보관
• 현장 방문 기록 남기기(사진, 방문증, 관리인 진술서 등)
• 명도소송 소장에 ‘협의 시도 불가 상황’임을 명확히 기재

 유형 ③ 답변 지연형 – “일부러 기일마다 시간 끌기”

 명도소송이 제기되면 피고는 답변서를 제출할 수 있다. 이걸 의도적으로 제출을 지연하거나, 변호사 선임을 핑계로 기일 연기를 반복하는 유형이 있다.
이 유형은 법 절차를 알거나 경험이 있는 사람들이 자주 사용한다.
< 실제 사례 >
대전지방법원 2022가단40419 사건에서, 피고는 답변서 기한을 넘기고 뒤늦게 제출하며 기일 연기를 4차례나 신청했다. 원고는 이에 대해 지연 행위의 패턴을 정리한 메모와 법률 상담 내역을 제출했고, 법원은 결국 **“소송 지연 목적이 명백하다”**며 조기 판결을 선고했다.
▶ 대응 포인트
• 소송 일정 지연이 반복되면 정리된 자료 제출(기일 변경 사유서 사본 등)
• 지연 손해금 청구를 함께 진행하는 것도 가능
• 필요시 집행정지 배제를 요청

 유형 ④ 명도 조건 합의 후 이행 거부형 – “보증금 받으면 나가겠다더니 또 미뤄요”

 이 유형은 퇴거 조건을 걸고 협상에 응하는 것처럼 하다가, 합의 후 다시 조건을 바꾸거나 기한을 미루는 패턴이다. 예를 들어 “보증금만 돌려주면 나가겠다”고 해놓고, 보증금을 지급하면 “이사 날짜가 안 잡혔다”고 다시 연기한다.
< 실제 사례 >
인천 부평구 다세대주택 사건에서, 점유자는 보증금 일부만 먼저 돌려달라며 협상에 나섰고, 퇴거 합의서까지 작성했다. 그러나 이사 당일 이삿짐차도 오지 않았고, 결국 소유자는 강제집행을 신청했다.
법원은 다음과 같이 판결했다.
“피고는 자진 퇴거 의사와 조건을 명시했음에도 이행하지 않아 신의성실 원칙을 위반했다.”
▶ 대응 포인트
• 퇴거 합의서 작성 시 기한과 조건을 명확히 기재
• “기한 불이행 시 명도소송 즉시 진행” 문구 삽입
• 합의 내용도 증거로 법원에 제출 가능 

 유형⑤ 소송 몰입형 – “전문가 조언받아 명도소송 자체를 지연시키는 전략”

 이 유형은 일반 점유자가 아니라, 전문가의 조언을 받아 체계적으로 명도소송을 방해하는 유형이다.
• 점유이전금지가처분 신청
• 점유자 명확성 다툼
• 보증금 배당 누락 주장
• 항소+집행정지 반복
< 실제 사례 >
서울중앙지법 2023 가합 11820 사건에서는 점유자가 소송 중간에 “자신은 계약 당사자가 아니라 점유자가 바뀌었다”며 점유자 특정 문제를 제기해 소송을 지연했다.
결국 원고는 점유자 변경 사실이 없다는 관리인 진술서, 현장 사진, 현황조사서를 증거로 제출했고, 법원은 점유자 변경 주장을 기각했다.
▶ 대응 포인트
• 계약 당사자 및 실제 점유자 현황 철저히 정리
• 점유권 변동, 이전 주장에 대해 증거로 반박
• 소송 초기부터 법률 전문가와 전략 설정 권장

유형 ⑥ 배당 기다리기형 – “배당금 나오기 전까지는 안 나갑니다”

 주로 임차인이 경매 과정에서 보증금을 전부 배당받지 못했을 경우“배당금 받아야 나간다”는 입장을 고수하는 유형이다.
이는 경우에 따라 일정 부분 타당할 수 있지만, 계약이 종료되고, 소유권이 이전된 상태라면 점유를 계속할 근거가 없다.
< 실제 사례 >
수원지법 2022 가단 66742 사건에서는 전세보증금 일부만 배당받은 임차인이 “잔여보증금 못 받은 상태”를 이유로 퇴거를 거부했다.
그러나 법원은 다음과 같이 판단했다.
“보증금의 일부 배당은 종료된 계약의 변제 문제이지, 점유 권한 유지 사유가 될 수 없다. 잔여 보증금은 별도의 민사소송으로 해결할 수 있다.”
▶ 대응 포인트
• 배당표, 배당 내역 명확히 확인 후 제출
• 잔여 보증금 관련 민사청구는 별도로 설명
• 소유권 회복과 점유 해제를 분리하여 주장

 이처럼 상습 지연 세입자는 단순히 퇴거를 거부하는 것이 아니라, 감정, 법, 협상, 시간, 절차, 권리 등 다양한 수단을 이용해 퇴거를 지연시키는 방식으로 대응한다.
 따라서 소유자나 낙찰자는 각 유형별 전략을 알고, 절차적 대응을 철저히 준비하는 것이 가장 중요한 포인트다.

퇴거 지연은 막을 수 있다, 전략이 해법이다

 명도소송은 단순한 '법적 절차'가 아니다.
현실에서는 세입자의 다양한 지연 전략과 버티기가 더 큰 문제다.

 하지만 중요한 건, 법원은 언제나 ‘절차의 정당성’을 중시한다는 점이다.
소유자가 감정적으로 대응하지 않고,
내용증명 발송 → 협의 시도 → 증거 확보 → 소송 진행을 차근차근 밟는다면,
어떤 세입자라도 법적으로 퇴거시킬 수 있다.

 특히 상습 지연 세입자 유형을 사전에 파악하고
그에 맞는 대응법을 준비하면,
명도소송의 시간·비용·스트레스를 크게 줄일 수 있다.